Crédito puente no está en su mejor momento

No hay dinero que sobre dice el dicho popular y bien lo podemos aplicar en estos tiempos donde las familias que gana menos de dos salarios mínimos o se mueven en la economía mixta no encuentran alternativas de financiamiento para obtener un crédito que le permita tener acceso a una vivienda “asequible”.

Aunado a que las empresas desarrolladoras no encuentran incentivos para construir vivienda de menso de 800 mil pesos, ni aun en estos tiempos donde se a puesto en la palestra la construcción de vivienda como eje principal de la administración de la presidenta Claudia Sheinbaum.

Con esos ejes rectores fue bajo los que se reflexionó en la mesa de financiamiento que se realizó durante el 11 Foro de Vivienda UNAM, 2025.

Por ejemplo, Federico Pizarro Suárez, director Ejecutivo de Banca Inmobiliaria de Banco Multiva, señaló que el Crédito puente no está en su mejor momento.

En el contexto donde la presidenta Claudia Sheinbaum se ha trazado la meta de un millón 700 mil viviendas hay sectores que aún no ven ese empuje que se necesita para que detone otros sectores, en el caso de crédito puente que financia vivienda, son pocos los jugadores para un saldo de 130 mil millones de pesos.

Durante el 11 Foro Universitario de Vivienda, UNAM 2025, Federico Pizarro Suárez, director Ejecutivo de Banca Inmobiliaria de Banco Multiva, señaló que el sector de créditos puente tiene un tamaño, más o menos, de 120 a 125 mil millones de pesos y en el sistema financiero hay entre 45 y 50 bancos participantes, de ahí se tiene un saldo consolidado de intermediarios privados de 130 mil millones de pesos, “de esos montos, básicamente son siete u ocho bancos los que participan”, apuntó.

Por lo que indicó que lo primero que se tendría que cuestionar es por qué no hay más bancos participantes en este sector, por qué no tenemos una derrama mucho más profunda de participantes bancarios en apoyar el crédito a la construcción “siendo que al final que cuentas el crédito puente es el inicio de todo”, afirmó Pizarro.

Y agregó, “sería una mentira decirles que hoy el crédito está brillante porque no estamos en la mejor etapa de créditos a la construcción”.

Explicó que, desde su perspectiva, las empresas desarrolladoras “se han venido ajustando”. Y el crédito puente es un producto demasiado incentivo en capital. “Al final de cuentas, los procurativos naturales de un proyecto serían el terreno, más el proyecto, más las licencias”.

Por lo que pidió confianza del empresariado. “Necesitamos mayor participación gubernamental con respecto a la certidumbre de los permisos, de las licencias. Y, por supuesto, mayor participación bancaria para que haya más competencia”, afirmó Pizarro.

Expuso que la consecuencia sería “reducir los precios del dinero, y si tenemos mayor capacidad de construcción, tendremos más hipotecas y tendremos un efecto multiplicador”, indicó.

El ejecutivo señaló que jugadores nuevos refrescan el sector “venimos a ser un banco que antes no participábamos y que hoy estamos participando, creyendo en el empresariado mexicano, creyendo en la dispersión de proyectos que va desde los lotes individuales hasta la vivienda residencial, pasando por la vivienda de interés social, pasando por la vivienda media”.

Por otra parte, el consultor Gene Towle, dio un panorama sobre el sector inmobiliario y señaló que la industria no está entendiendo el mercado si 80% de la vivienda es bajo autoproducción.

Expuso que para lograr una producción de vivienda que permita abatir el rezago habitacional que padece el país, es necesario modificar las normativas que faciliten la construcción de vivienda,

Gene Towle, socio director de Softec. durante la charla sobre el panorama del sector inmobiliario, ofrecida en el 11º Foro de Vivienda en la UNAM, el especialista subrayó: “Tenemos que cambiar la normativa para poder habilitar suelo que funcione en nuestras ciudades. Como he dicho: primero la infraestructura, primero el suelo y luego la edificación”.

Apuntó que, al revisar el valor de las casas, se observa que “nos hemos venido concentrando más en vivienda residencial y residencial plus que en vivienda económica”.

Respecto a la producción, indicó: “El 80% de la vivienda se está construyendo por autoproducción. Entonces quiere decir que no le estamos entendiendo al mercado. Cuando el 80% de los clientes no quieren comprar nuestros productos, quiere decir que no entendemos a los clientes”.

Towle aclaró que el 50% de los clientes son no derechohabientes y, desde la desaparición de las Sofomes, “no tenemos un producto para trabajadores independientes ni para no derechohabientes”.

Añadió que cada año se construyen menos casas: “Habíamos llegado a un piso que se está abriendo con una recuperación impulsada principalmente por el mercado medio, el residencial plus y el vacacional”.

Sobre el programa presidencial, sostuvo que “está muy bien y, si es exitoso, nos regresará a los volúmenes de producción de 2015”.

El consultor de Softec puntualizó: “No es algo que no sepamos hacer. El problema es que no tenemos suelo habilitado. Si no habilitamos suelo, no hay dónde poner las casas”.

En relación con la vivienda de alquiler temporal, como los Airbnb, comentó que, aunque se les critica mucho, su peso en el mercado es marginal: “Hay 20 mil Airbnbs y 600 mil viviendas rentadas; representan apenas el 3% de las viviendas totales. Ese 3% no mueve la aguja de los precios”.

Towle también analizó las ventas por alcaldía de 2007 a 2025 y destacó que la concentración se dio en Benito Juárez, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo: “¿Qué tienen en común esas alcaldías? Que son las del Bando 2”. Recordó que esta medida fue implementada por el entonces jefe de Gobierno, Andrés Manuel López Obrador, cuando solo se autorizaba la construcción en esas zonas.

CRÉDITOS CON PENETRACIÓN MICROSCÓPICA

Towle enfatizó que algunos créditos tienen muy baja demanda entre los clientes, como el crédito de liquidez.

Explicó que, en vivienda nueva, la penetración alcanza alrededor del 80%. Sin embargo, en vivienda usada el panorama es muy distinto: “Calculamos que en el país hay 36 millones de viviendas habitadas, 20 millones urbanas. La familia promedio vive 10 años en su casa, lo que significa que deberían realizarse unas dos millones de transacciones de vivienda usada al año. Pero solo financiamos 200 mil. Ahí tenemos una penetración microscópica. No entiendo por qué no tenemos mayor alcance, pero crédito hay”.

Sobre la liquidez, agregó: “El valor de los activos inmobiliarios de vivienda en el país equivale a 1.5 veces el PIB, y estamos colocando una partecita muy pequeña en créditos de liquidez. Si lográramos que apenas el 1% de la población solicitara un crédito de este tipo para emprender un negocio, sería el doble de la inversión extranjera directa”.

Concluyó que la vivienda usada y los créditos de liquidez son dos áreas con gran potencial de crecimiento: “Hoy tenemos muy poca penetración en ambos. Esas son las oportunidades que veo ahí”.

Los especialistas reunidos en el anexo de la Facultad de Ingeniería coincidieron que las personas que se mueven dentro de las economías mixtas deben generar historial crediticio para acceder a crédito vivienda.

¿Cómo propone la banca atender a la población, economía mixta o informal para poder conseguir una vivienda? fue uno de los diálogos de reflexión durante el 11 Foro de Vivienda UNAM, 2025 en donde se informó que Sociedad Hipotecaria Federal ya usa la hipoteca digital

Juan Kasuga, director de Creditaria en México dio un contexto en el que se encuentra la economía mixta Según el INEGI, en el censo del 2024, el 55% de la población económicamente activa caía dentro de la descripción de la economía mixta o informal.

El ingreso promedio de esta economía es un 40% menor que el sector formal y el ingreso de la persona promedio es de 6 mil a 8 mil pesos mensuales.

El núcleo familiar de esta economía está compuesta por entre 3 y 4 integrantes versus el 2.9 del promedio nacional, y generalmente trabajan papá, mamá y los hijos adolescentes para poder complementar el gasto familiar.

El 44% de este sector construye su vivienda en forma progresiva, esto es, compran el terreno y poco a poco van construyendo como van pudiendo.

El 35% de la gente que está ubicada en este segmento renta y el 15% vive en viviendas prestadas generalmente de familiares.

Ante ese panorama Romero Romeo Lievano Trujillo. Director Hipotecario BBVA señaló que para que las economías mixtas accedan acredito de vivienda, es iniciar con un historial crediticio, si no tenemos un historial crediticio pues no vamos a poder tener acceso a la vivienda sobre todo en el tema bancario.

Explicó que lo que han realizado como parte de la flexibilidad para apoyar este sector es que la economía informal o “economía en efectivo” puede hacer de depósitos en estados de cuenta.

De esta manera si los podemos acreditar para poder acceder a un crédito hipotecario. Pero lo más importante, repito, es que desde ahora que están estudiando, que veo que hay estudiantes de licenciatura y también de posgrado, pues comiencen ya a tener una tarjeta de crédito para que este historial les ayude en un futuro.

En tanto, Edgar González, director de Crédito Hipotecario de Scotiabank, coincidió con el ejecutivo de BBVA y expuso, “que hagan depósitos, al tener una cuenta bancaria y tu aplicación en el móvil, pues eso te facilita mucho la vida”.

Añadió que han registrado que ha crecido la transaccionalidad a través de medios digitales. Puedes ver en varios negocios, aceptamos tarjetas de crédito, aceptamos transferencias y demás. Muchos negocios ya se están migrando a esta forma de vender y de aceptar pagos.

Aunque destacó que muchas veces la gente se resiste a la apertura de un estado de cuenta, no porque no se quiera utilizar un estado de cuenta, sino por el tema de comisiones y en ese tema se está ocupando la banca enfatizó.

“Tú puedes transaccionar un promedio de 10 mil o máximo de 30 mil pesos sin cubrir una sola comisión”.

Daniel Serrano, director de atención a Desarrolladores por parte de la Sociedad Hipotecaria Federal señaló que la institución tiene “la hipoteca digital y está justamente pensado para economías mixtas, para los que no son derechos de inversión. Entonces, esto ayuda a la institución financiera a integrar a los no derechohabientes y a los derechohabientes”.

¿Cómo funciona más o menos la hipoteca digital? Pueden ser personas con actividad empresarial, que no sean derechohabientes, con ingresos de diferentes tipos de economías, o pueden ser también derechohabientes y a ellos se les puede financiar hasta el 90% el financiamiento, y aquí no hay condiciones señaló.

Jesús Ramírez Contreras, que es el director de Enlace Hipotecario, señaló que sea informal no significa que no tenga capacidad de crédito. Eso es un tema que creo que hay que practicar.

Porque se habla de un promedio de ingresos, 6 mil .500 pesos Entonces para llegar a ese promedio es porque hay unos que ganan 30, y otros que ganan menos.

Pero hay un buen sector ahí que está desatendido. O sea, no se ha atendido de manera muy pequeña. Pero existe en la banca un producto que reconoce estas economías, apuntó.