La vivienda sigue subiendo: ¿dónde conviene comprar antes de que cueste más?

Comprar vivienda ya no puede hacerse únicamente con la emoción de encontrar “la casa de tus sueños”. Si la intención es invertir, rentar o incluso comprar para vivir y proteger el patrimonio, hay que mirar algo más: qué está pasando con los precios en la zona donde se piensa poner el dinero.

El Índice Banorte de Precios de la Vivienda mostró a la 1ª quincena de agosto que el valor de los inmuebles había aumentado 0.5% mensual en julio y 4.7% anual a nivel nacional. Además, el indicador había pasado de registrar un crecimiento anual de 3.9% en marzo a 4.7% en julio, confirmando una apreciación continua durante cuatro meses.

Alejandro Cervantes Llama, director ejecutivo de Análisis Cuantitativo de Banorte, explicó en entrevista exclusiva con En Concreto que el comportamiento responde a varios factores: una recuperación de la actividad económica, mayor dinamismo del consumo, creación de empleos formales y crecimiento de los salarios reales. También ha influido una oferta insuficiente de vivienda en algunas regiones frente a una demanda que seguía creciendo.

CDMX seguía siendo la más cara

Aquí aparecía la primera gran pista para quien quisiera comprar: no era lo mismo adquirir una propiedad en la Ciudad de México que hacerlo en Hidalgo, Morelos o Sonora.

La capital registra el precio promedio más alto, con 59 mil 295 pesos por metro cuadrado. Nuevo León ya se acerca peligrosamente a ese nivel, con alrededor de 57 mil pesos por metro cuadrado, mientras Jalisco también se mantiene entre las entidades con precios elevados.

Pero el dato interesante no está solamente en saber dónde era más caro. Para un inversionista, también había que observar dónde los precios todavía eran relativamente bajos y, al mismo tiempo, existía potencial de crecimiento.

Cervantes Llama puso como ejemplo a Hidalgo, donde el precio promedio ronda los 22 mil 900 pesos por metro cuadrado, pese a que el valor de la vivienda había mostrado un crecimiento importante. Morelos también apare como una alternativa de menor precio, con un promedio cercano a 21 mil 201 pesos por metro cuadrado.

Precio alto no siempre significa mejor inversión

El caso de Sonora resultaba especialmente interesante. Aunque en julio registró una caída mensual de 1.8%, ésta ocurrió después de fuertes incrementos en los tres meses anteriores. En términos anuales, el precio de la vivienda en la entidad ya creció más de 11%.

Sinaloa, en cambio, mostró una disminución y tiene un precio promedio cercano a 41 mil 359 pesos por metro cuadrado. Sonora se encuentra alrededor de 23 mil 92 pesos. La diferencia demuestra que el mercado inmobiliario mexicano tenía enormes contrastes regionales.

¿La lección? No hay que comprar simplemente porque una zona estuviera de moda ni descartar otra porque hoy tuviera precios bajos. Hay que cruzar precio, crecimiento, empleo, seguridad, demanda, infraestructura y oferta disponible.

La falta de vivienda también encarecía

La Ciudad de México es un buen ejemplo. La fuerte demanda y la poca producción de vivienda han empujado los precios hacia arriba. Muchas familias que trabajan en la capital terminaban buscando vivienda en Estado de México, Puebla, Hidalgo o Querétaro, precisamente porque el costo en la CDMX resultaba cada vez menos accesible.

Esto ha generado oportunidades, pero también riesgos. Una zona podía tener una gran plusvalía y, al mismo tiempo, resulta demasiado cara para generar buenos rendimientos por renta.

Por eso el indicador de Banorte resultaba particularmente útil. El banco analizaba alrededor de 700 mil datos mensuales provenientes de seis sitios inmobiliarios y, después de eliminar propiedades duplicadas, trabajaba con una muestra de aproximadamente 300 mil viviendas distribuidas en 15 entidades.

Comprar para vivir también podía ser una inversión

La recomendación de Banorte no es esperar indefinidamente a que bajen los precios. Cervantes Llama estimó que la tendencia alcista puede continuar durante el resto del año, apoyada por la actividad económica, el consumo y condiciones financieras más favorables.

Pero eso no significaba comprar a ciegas.

Si una familia tiene empleo estable, capacidad de pago y una necesidad real de vivienda, el momento puede ser razonable. Para quien busca invertir, en cambio, la pregunta debe ser otra: ¿cuánto vale hoy el metro cuadrado, cuánto ha crecido y qué posibilidades tiene de seguir aumentando?

Y aquí aparece una ventaja que durante años se había desaprovechado: empezar a ver la vivienda como un activo de inversión. Una casa podía ser hogar, patrimonio, segunda residencia o fuente de renta.

El propio Índice Banorte permitía seguir la evolución de precios por colonia en Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara y Mérida.

Porque en bienes raíces la frase “ubicación, ubicación, ubicación” sigue siendo cierta, pero ya no basta. También hay que saber cuánto cuesta hoy esa ubicación, cuánto ha subido y, sobre todo, qué podría pasar con ella mañana.