Edificios con segunda vida: la reconversión que está cambiando las ciudades

La pandemia había dejado algo más que oficinas vacías: había obligado al mercado inmobiliario a preguntarse qué hacer con edificios diseñados para una realidad que ya había cambiado. El home office redujo superficies corporativas, el comercio electrónico disparó la necesidad de almacenes y última milla, y los consumidores comenzaron a buscar espacios donde pudieran trabajar, comprar, comer y convivir en un mismo lugar.

Así, la reconversión inmobiliaria había dejado de ser una ocurrencia para convertirse en una alternativa cada vez más relevante. José Francisco Arévalo, gerente de Operaciones de GAYA, explicó a En Concreto que México y otros mercados habían avanzado hacia la transformación de inmuebles existentes, aunque el proceso había sido mucho más complejo que simplemente cambiarles el uso.

Las oficinas habían comenzado a cambiar de vocación

Uno de los primeros efectos de la pandemia se había visto en los edificios corporativos. Empresas que antes necesitaban espacio para cientos de trabajadores redujeron superficies, impulsaron esquemas híbridos y comenzaron a utilizar oficinas flexibles y coworking.

Esto había abierto la puerta a reconversiones de oficinas hacia vivienda, comercio y, cada vez más, desarrollos de usos mixtos, donde podían convivir departamentos, oficinas, comercio, gimnasios y servicios.

El objetivo había sido claro: que las personas permanecieran más tiempo en un mismo sitio y que los inmuebles respondieran a una vida urbana mucho más flexible.

Los edificios existentes habían ganado valor

Arévalo destacó que no siempre tenía sentido derribar un inmueble consolidado para construir otro. Había centros comerciales y edificios que, por ubicación, reconocimiento y flujo de personas, ya formaban parte de la vida cotidiana de una ciudad.

La alternativa había sido darles una segunda vida.

Centros comerciales que antes sólo ofrecían tiendas habían incorporado restaurantes, cines, gimnasios, hoteles, entretenimiento y espacios de trabajo. La idea había sido convertirlos en lugares de permanencia, no únicamente de compra.

Pero reconvertir no había sido barato ni sencillo.

Reconvertir había resultado más complejo que construir

Uno de los grandes errores había sido pensar que bastaba con cambiar la fachada o distribuir nuevamente los espacios. En realidad, una reconversión podía implicar reforzar estructuras, modificar instalaciones eléctricas, sanitarias y tecnológicas, cambiar fachadas y adaptar los edificios a nuevas normas.

En la Ciudad de México, por ejemplo, algunos inmuebles habían sido construidos bajo normas sísmicas distintas a las actuales, por lo que una reconversión podía exigir importantes trabajos estructurales.

Tampoco había sido lo mismo transformar una oficina vacía en vivienda que renovar un centro comercial que debía continuar operando durante las obras. En este último caso, la construcción tenía que realizarse por etapas, mantener la seguridad de los visitantes y evitar interrupciones en servicios e instalaciones.

El comercio electrónico también había cambiado el mapa

La reconversión no se había limitado a oficinas y centros comerciales. El crecimiento del comercio electrónico había generado nuevas necesidades de infraestructura: almacenes, centros de distribución y espacios de última milla.

Las llamadas dark stores, por ejemplo, habían convertido algunos espacios comerciales en puntos de almacenamiento y despacho que no necesitaban recibir consumidores.

Y esta tendencia había comenzado a relacionarse con el nearshoring, que había impulsado la demanda de infraestructura industrial y logística.

La ciudad había aprendido a aprovechar lo que ya tenía

Para GAYA, la tendencia hacia los próximos años había apuntado a una combinación de construcción nueva y renovación de inmuebles existentes. Seguirían desarrollándose nuevos edificios, parques industriales y centros logísticos, pero también crecería la necesidad de aprovechar propiedades ya consolidadas.

La razón había sido sencilla: la tierra urbana era limitada y algunos inmuebles ya tenían algo que un desarrollo nuevo tardaba años en conseguir: ubicación, reconocimiento y usuarios.

La reconversión, entonces, no había significado solamente rescatar edificios viejos. Había significado adaptarlos a una nueva economía y a nuevas formas de vivir.

Porque una oficina vacía podía convertirse en vivienda; una tienda podía transformarse en almacén; y un centro comercial envejecido podía convertirse nuevamente en punto de encuentro.

El reto había sido hacerlo rentable, técnicamente viable y acorde con las necesidades de la ciudad.

Y todo indicaba que esta segunda vida de los edificios apenas había comenzado.