Inmobiliario
Nearshoring no basta: retail y oficinas sorprenden vs manufactura espera desenlace del T-MEC
*FUNO y FIBRA NEXT precisan que el consumo interno mantiene vivos a los sectores logístico, comercial y corporativo, mientras las inversiones manufactureras siguen en pausa por la incertidumbre comercial con Estados Unidos.
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El mercado cambia de protagonista
Durante los últimos tres años el discurso inmobiliario en México giró alrededor del nearshoring. Parecía que toda la demanda de inmuebles industriales dependía exclusivamente de la llegada de nuevas fábricas extranjeras. Sin embargo, los resultados más recientes de Fibra Uno (FUNO) y Fibra Next muestran un panorama mucho más complejo y, sobre todo, menos dependiente de ese fenómeno.
En conferencia del reporte al 2º trimestre los directivos precisaron que hoy, el verdadero motor de buena parte del mercado inmobiliario no está siendo únicamente la relocalización de empresas, sino el fortalecimiento del consumo interno, el comercio electrónico y la necesidad de ampliar la infraestructura logística que abastece a millones de consumidores mexicanos.
Retail, el sector que nadie estaba mirando
Mientras el nearshoring acapara reflectores, el retail comienza a recuperar terreno. Para Raúl Gallegos, director general de Fibra Next, el mercado ha cometido el error de considerar al sector comercial como «el patito feo» del inmobiliario.
La explicación es sencilla. Si las bodegas logísticas mantienen ocupaciones cercanas al 98%, no es únicamente porque lleguen nuevas empresas manufactureras, sino porque Walmart, operadores logísticos y empresas de comercio electrónico necesitan cada vez más centros de distribución para atender un mercado interno que continúa creciendo.
De hecho, entre 2019 y 2026 las rentas logísticas en el corredor metropolitano de la Ciudad de México prácticamente se duplicaron, pasando de alrededor de cinco dólares por metro cuadrado a niveles de entre 10 y 11 dólares.
El T-MEC mantiene congeladas las decisiones
Donde sí aparece un freno evidente es en la manufactura de exportación.
Gallegos reconoció que el segmento industrial del norte del país ha perdido dinamismo porque muchas empresas extranjeras han preferido aplazar sus decisiones de inversión mientras se define el rumbo de la revisión del T-MEC.
La consecuencia ya comienza a reflejarse en el mercado: las rentas dejaron de crecer al ritmo observado durante los últimos años.
No se trata de una caída de precios, aclara el directivo, sino de un estancamiento derivado de la cautela de los inversionistas.
Las oficinas también recuperan terreno
En el segmento corporativo, Gonzalo Robina, director general de FUNO, aseguró que la recuperación continúa avanzando.
La ocupación de oficinas sigue mejorando y podría acercarse gradualmente a niveles de entre 87% y 88%, considerados prácticamente de equilibrio para este tipo de activos.
Sin embargo, la recuperación todavía enfrenta un obstáculo importante: construir nuevas torres sigue siendo poco rentable porque las rentas actuales aún no compensan los elevados costos de construcción.
El mensaje es claro: el mercado inmobiliario mexicano dejó de depender exclusivamente del nearshoring. Hoy el consumo doméstico, el comercio electrónico, la logística y la recuperación gradual de las oficinas están sosteniendo buena parte del dinamismo del sector, mientras la manufactura permanece a la espera de que el nuevo capítulo del T-MEC devuelva certidumbre a las inversiones.
