No entendemos el mercado si 80% de vivienda es autoproducción: Towle

Para lograr una producción de vivienda que permita abatir el rezago habitacional que padece el país, es necesario modificar las normativas que faciliten la construcción de vivienda, señaló Gene Towle, socio director de Softec.

Durante la charla sobre el panorama del sector inmobiliario, ofrecida en el 11º Foro de Vivienda en la UNAM, el especialista subrayó: “Tenemos que cambiar la normativa para poder habilitar suelo que funcione en nuestras ciudades. Como he dicho: primero la infraestructura, primero el suelo y luego la edificación”.

Apuntó que, al revisar el valor de las casas, se observa que “nos hemos venido concentrando más en vivienda residencial y residencial plus que en vivienda económica”.

Respecto a la producción, indicó: “El 80% de la vivienda se está construyendo por autoproducción. Entonces quiere decir que no le estamos entendiendo al mercado. Cuando el 80% de los clientes no quieren comprar nuestros productos, quiere decir que no entendemos a los clientes”.

Towle aclaró que el 50% de los clientes son no derechohabientes y, desde la desaparición de las Sofomes, “no tenemos un producto para trabajadores independientes ni para no derechohabientes”.

Añadió que cada año se construyen menos casas: “Habíamos llegado a un piso que se está abriendo con una recuperación impulsada principalmente por el mercado medio, el residencial plus y el vacacional”.

Sobre el programa presidencial, sostuvo que “está muy bien y, si es exitoso, nos regresará a los volúmenes de producción de 2015”.

El consultor de Softec puntualizó: “No es algo que no sepamos hacer. El problema es que no tenemos suelo habilitado. Si no habilitamos suelo, no hay dónde poner las casas”.

En relación con la vivienda de alquiler temporal, como los Airbnb, comentó que, aunque se les critica mucho, su peso en el mercado es marginal: “Hay 20 mil Airbnbs y 600 mil viviendas rentadas; representan apenas el 3% de las viviendas totales. Ese 3% no mueve la aguja de los precios”.

Towle también analizó las ventas por alcaldía de 2007 a 2025 y destacó que la concentración se dio en Benito Juárez, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo: “¿Qué tienen en común esas alcaldías? Que son las del Bando 2”. Recordó que esta medida fue implementada por el entonces jefe de Gobierno, Andrés Manuel López Obrador, cuando solo se autorizaba la construcción en esas zonas.

Créditos con penetración microscópica

Towle enfatizó que algunos créditos tienen muy baja demanda entre los clientes, como el crédito de liquidez.

Explicó que, en vivienda nueva, la penetración alcanza alrededor del 80%. Sin embargo, en vivienda usada el panorama es muy distinto: “Calculamos que en el país hay 36 millones de viviendas habitadas, 20 millones urbanas. La familia promedio vive 10 años en su casa, lo que significa que deberían realizarse unas dos millones de transacciones de vivienda usada al año. Pero solo financiamos 200 mil. Ahí tenemos una penetración microscópica. No entiendo por qué no tenemos mayor alcance, pero crédito hay”.

Sobre la liquidez, agregó: “El valor de los activos inmobiliarios de vivienda en el país equivale a 1.5 veces el PIB, y estamos colocando una partecita muy pequeña en créditos de liquidez. Si lográramos que apenas el 1% de la población solicitara un crédito de este tipo para emprender un negocio, sería el doble de la inversión extranjera directa”.

Concluyó que la vivienda usada y los créditos de liquidez son dos áreas con gran potencial de crecimiento: “Hoy tenemos muy poca penetración en ambos. Esas son las oportunidades que veo ahí”.

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