El Futuro del Avalúo en el Crédito Hipotecario

La Valuación es apasionante. Es una actividad que involucra distintas disciplinas en la consolidación de un análisis integral de un bien para determinar su valor justo en el mercado.

Al mismo tiempo, la valuación es una actividad profesional muy ingrata, ya que aún cuando el valuador realice un buen trabajo, la mayoría de los clientes se quedan insatisfechos, ya que en general hay una expectativa previa de valor detrás del requerimiento del documento.

Los aspectos principales que determinan una buena experiencia en la solicitud y recepción de un avalúo, es la rapidez en la elaboración y entrega, y la precisión en la conclusión del valor de la propiedad. Aspectos a veces difícil de conjuntar.

Sin embargo, el ingrediente más importante que debe ofrecer un valuador es la confianza; la confianza que un cliente deposita en él/ella para hacer un trabajo profesional; ya que el trabajo de un valuador no debe verse únicamente como el establecimiento de un valor comercial de un bien, sino como la opinión experta de un asesor inmobiliario que analiza un bien desde distintas perspectivas y que ofrece, además del valor concluido, información adicional para una adecuada toma de decisiones.

Según ha avanzado el tiempo, la exigencia en cuanto a la velocidad de entrega y la precisión (calidad) con la que se hace un avalúo, han venido en aumento. Y aquí es precisamente donde la Tecnología ha venido ofreciendo distintos productos avanzados que coadyuvan en la consolidación de estos dos elementos tan demandados.

Ya existen cámaras con escáner 3D para realizar el levantamiento y medición de las propiedades con agilidad y precisión, aplicaciones para generar inspecciones remotas, drones para medición fotogramétrica, tecnología de localización exacta de las propiedades a través de cartografía y análisis espacial (GIS), formatos de avalúo digitales que se llenan desde dispositivos móviles y software para generar los reportes, y muy recientemente se empieza a incorporar la Inteligencia Artificial (IA) en aspectos como el apoyo en la selección de comparables y la detección de incoherencias dentro del informe, pero hasta ahora se prevé la gobernanza humana al final.

En algunos lugares, donde el proceso del avalúo es visto como uno de los factores principales que el tiempo total del proceso del crédito, comienzan a buscar opciones alternativas al avalúo tradicional. En algunos países como Colombia, existe una tendencia por apostar a los Modelos de Valuación Automática (AVMs), inclusive sólo utilizando la información de los avalúos realizados previamente por la misma entidad financiera, ya que tienen un costo menor y las valuaciones se obtienen en segundos.

Sin embargo, en países como Estados Unidos y Canadá, estos AVMs sólo son usados para operaciones de crédito de bajo riesgo, donde el monto solicitado es poco, el Loan to Value es bajo, la propiedad está en buena zona y la persona solicitante tiene una buena calificación de riesgo, entre otros criterios.

En Estados Unidos en particular, a través de las Empresas Patrocinadas por el Gobierno (“GSEs”), tales como Fannie Mae y Freddie Mac, se diseñó recientemente un modelo de que busca sustituir al avalúo tradicional y que apuesta al futuro, también con un enfoque a las operaciones de crédito de bajo riesgo.

Este esquema se conforma de un valor emitido por la entidad financiera (Value Acceptance/ACE: “Aceptación de Valor”), usualmente el valor acordado entre las partes en compraventas y un valor paramétrico en refinanciamientos, y se complementa con un reporte de inspección (PDC/PDR: “Recolección de Datos de la Propiedad”), a efectos de validar la condición en la que se encuentra la propiedad que fungirá como garantía del crédito.

Si el reporte de inspección no muestra hallazgos o aspectos a revisar con más detalle, entonces se confirma que la propiedad es elegible como garantía, y el valor reportado para la propiedad por la entidad financiera es aceptado.

Si el reporte de inspección muestra hallazgos, entonces se solicita lo que se denomina como un “avalúo híbrido”, que es simplemente la opinión de valor de escritorio (sin visita) de un valuador profesional, al cual se le proporciona el reporte de inspección (PDC/PDR) como apoyo.

Si el valuador considera que no tiene información suficiente para que su opinión de valor de escritorio sea confiable, entonces y sólo entonces, se solicita la realización de un avalúo tradicional o completo, con visita de inspección y el desarrollo de todo el análisis.

El uso de este esquema de escalamiento de modelos de valuación según el riesgo de cada operación de crédito, empieza a crecer en forma gradual en Estados Unidos, pero se prevé que se vuelva una práctica cada vez más común en las operaciones de bajo riesgo, no sólo en este país sino que irá permeando a otros mercados, donde se busca una valuación más ágil, los precios de los avalúos más estándar y una mejor experiencia del cliente.

Dentro del mundo de los avalúos, el uso de la Inteligencia Artificial en el ámbito del Control de Calidad/Riesgos, es decir, en la revisión de los avalúos se está volviendo un “must”, inclusive al nivel de la revisión de las fotos del documento, a efectos de que hagan sentido las descripciones del valuador dentro del reporte con respecto de lo que se aprecia en las fotos. Esto debido a que el “fair lending” y las Reconsideraciones de Valor (“ROV”), están retomando cada vez más importancia en los mercados crediticios actuales.

Si bien hoy ya inició el nacimiento de un nuevo mercado (“Blue Ocean”) de empresas y profesionales que sólo se dedican a realizar reportes de inspección (PDC/PDR: “Recolección de Datos de la Propiedad”), sin el requerimiento de un cálculo de valor; es previsible que a los Valuadores Profesionales se les exigirá cada vez mayor preparación y sobre todo, permanente Ética en sus prácticas, ya que todos los casos complejos seguirán llegando a sus manos.

Por ello, para asegurar la permanencia de la figura del valuador en el ecosistema del crédito hipotecario, será muy importante que los Colegios, Asociaciones y Federaciones sigan capacitando a los valuadores profesionales permanentemente para atender los casos de mayor complejidad, mismos que serán asignados a los valuadores más capacitados; pero igual de importante seguirá siendo insistir en hacer consciencia sobre la Ética en la práctica valuatoria, para continuar inspirando confianza en los distintos clientes y usuarios de un avalúo completo.

Finalmente, no hay que olvidar que más allá de que la IA venga a sustituir a las personas en sus actividades, se busca que esta tecnología genere “personas mejoradas”, por lo que aquellas empresas de avalúos y/o valuadores que implementen más rápido la IA en sus prácticas, tendrán asegurado un mejor futuro con mayor capacidad de acción, y brindando más velocidad y más precisión en su servicio de elaboración de avalúos..