Rentas en CDMX: el nuevo límite abre debate en el mercado

La nueva regla para las rentas

El debate sobre el mercado de arrendamiento en la Ciudad de México volvió a encenderse luego de que la Suprema Corte de Justicia de la Nación ratificó que el incremento anual de las rentas no podrá superar la inflación.

La medida ha generado opiniones encontradas. En redes sociales se habló incluso de un posible “congelamiento de rentas”. Sin embargo, especialistas del sector inmobiliario coinciden en que la disposición no representa un control de precios radical, sino más bien un intento por evitar incrementos excesivos en zonas donde la presión del mercado se volvió evidente.

Colonias como Condesa, Roma o Polanco registraron en los últimos años alzas aceleradas impulsadas por la fuerte demanda, la escasez de vivienda disponible y el crecimiento de las plataformas de renta temporal.

Durante el panel de #EnConcretoContigo sobre los impactos de la medida participaron Felipe Cuevas, presidente de AMPI Ciudad de México; Laura Zazueta, directora del Instituto de Administradores de Inmuebles; y Alejandro Kuri, presidente de la Comisión de Desarrollo Urbano y Vivienda de Coparmex Ciudad de México.

Un mercado que ya tenía límites

En realidad, el mercado de rentas ya operaba con restricciones. El Código Civil permitía aumentos de hasta 10% anual, aunque en la práctica muchos contratos se ajustaban cerca de la inflación o incluso por debajo de ese nivel.

“Lo que hizo el gobierno anterior de la Ciudad durante el interinato de Martí Batres fue modificar el artículo 2448 del Código Civil de la Ciudad de México para toparlo a la inflación, que no fuera el 10 por ciento, porque éste en muchos casos podría resultar excesivo.

“Esto lo hicieron en ese momento porque en algunas zonas ya ellos estaban detectando que había aumentos exagerados en las rentas, sobre todo en colonias como Polanco, Condesa, Roma y zonas aledañas en donde, pues sí, los caseros se dieron cuenta que había una alta demanda y aumentaron sus rentas sin respetar lo que el Código Civil”, explicó Kuri.

Para muchos propietarios, mantener a un buen inquilino resulta más rentable que enfrentar periodos de vacancia. Un departamento desocupado durante meses implica pérdida de ingresos, gastos de mantenimiento y deterioro del inmueble.

Por ello, el arrendamiento suele resolverse mediante negociación entre las partes, buscando equilibrar la rentabilidad del propietario con la capacidad de pago del inquilino.

“… finalmente el arrendamiento es un acuerdo de voluntades por un precio justo y equilibrado y el diálogo finalmente es, y nosotros que somos profesionales en ello tratamos también de llegar a que no haya ningún conflicto y finalmente a buen término y negociar”, apuntó Laura Zazueta.

La nueva disposición no elimina esa dinámica, pero sí establece un techo que permite a los arrendatarios denunciar aumentos que superen el límite permitido.

El valor de la asesoría

En este contexto cobra mayor relevancia la asesoría inmobiliaria. Definir el precio correcto de una renta requiere análisis del mercado, evaluación financiera y conocimiento de la demanda en cada zona.

Un incremento demasiado agresivo puede resultar contraproducente. En muchos casos, un ajuste moderado asegura estabilidad en el contrato y evita costos mayores para el propietario.

“…es un diálogo entre comprador, entre el inquilino, el arrendador y el arrendatario, definitivamente, y en estas zonas esos incrementos no llegaban a hacer incluso de la misma inflación, a veces eran menores, esa es una realidad. En rentas de menor valor en otras alcaldías, sí había incrementos mayores, pero porcentualmente era mayor, pero en pesos no se notaba tanto el cambio.

“Creo que la política pública aquí tiene como un beneficio en el sentido de la protección hacia el inquilino, ese es el sentir. Por otro lado, una estabilidad urbana para que no tengas ahí que estar dando brincos, digámoslo así, y una certidumbre contractual… Muchas veces a un propietario le sale muchísimo más caro querer hacer por su cuenta una operación inmobiliaria; pero en realidad las rentas es un tema sumamente financiero y requiere de un asesor profesional”, concluyó Felipe Cuevas Peña, presidente de AMPI CDMX.

El verdadero problema

Más allá del debate regulatorio, especialistas coinciden en que el principal desafío del mercado habitacional en la capital es la falta de vivienda.

Mientras la demanda crezca más rápido que la oferta, los precios seguirán bajo presión. La ciudad enfrenta desde hace años un déficit importante, especialmente en vivienda accesible para los sectores de ingresos medios y bajos.

Por ello, la solución de fondo no pasa únicamente por regular las rentas, sino por impulsar la construcción de más vivienda.

El equilibrio será clave: proteger a los inquilinos de aumentos desproporcionados sin frenar la inversión que el desarrollo inmobiliario necesita. Porque al final, el factor que realmente estabiliza el mercado no es la regulación, sino la existencia de suficiente oferta de vivienda.