Sedatu debe regular suelo de alto riesgo para evitar construcciones en zonas sísmicas tras S2017

Los ciudadanos deben asumir la responsabilidad que les corresponde en planeación y prevención

A cuatro años del sismo del 2017 que derivó en pérdida de vidas humanas, además de los cerca de 8 mil inmuebles dañados, dejaron una gran lección tanto a gobierno, como empresas constructoras y especialmente a los compradores para no volver a adquirir un predio en zonas sísmicas o de alto riesgo, coincidieron expertos.

Durante su participación en el foro México sísmico ¿Cómo se trabaja para prevenir y evitar daños estructurales y masivos? Organizado en el espacio Diálogos En Concreto, Marco Antonio Gómez Rocha, director de la empresa Valuación de Proyectos Vaproy, dijo que necesitamos crear conciencias de que el gobierno no tiene la responsabilidad de resolvernos los problemas a todos, salvo a los más desprotegidos, por lo que es fundamental que quienes compran una vivienda o adquieren un predio, lo hagan con conocimiento del terreno de acuerdo a donde está ubicado.

En su intervención en el panel, Modificación de Valores de los Bienes Inmuebles, reconoció que si bien en algunas zonas de la Ciudad de México, como las demarcaciones Benito Juárez y Miguel Hidalgo, por su capacidad económica, en un mediano plazo, podrán recuperar su patrimonio, no así en los lugares con menores recursos y prueba de ello es que, hay sitios donde siguen esperando encontrar las formas adecuadas.

“El tema de los valores en estos inmuebles se fue al valor de la tierra, menos un costo de demolición como ocurrió en un edificio de 30 departamentos de clase media alta en la colonia General Anaya, donde el valor se fue al piso por ser tierra considerada de alto riesgo”, dijo en el foro organizado por GRUPO EN CONCRETO.

Precisó que las zonas que más pronto podrán ser restituidas son las que tienen hipoteca, seguro, buen apoyo, programas sociales pero lo ideal, es regular el desarrollo urbano de las partes de alto riesgo, lo cual es responsabilidad de la Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbasno (Sedatu).

Gómez Rocha, reconoció que, a raíz de los sismos, la gente sigue emigrando fuera de la Ciudad, a estados como Querétaro, Mérida y a Quintana Roo, por la necesidad de las personas de crear su patrimonio.

“En las zonas de alto riesgo, necesitamos que la autoridad inicie con el tema de la regulación y que cada una de las partes, sea la autoridad, sea la sociedad civil y prácticamente los usuarios y los adquirientes, los que tomen la responsabilidad que les corresponde, con la finalidad de que haya una adecuada planeación de las ciudades, donde se estén identificando las zonas de alto riesgo, donde en los proyectos que se realicen se hagan con profesionalismo y con probidad, que las ejecuciones sean supervisadas y se vigile la sana aplicación de los recursos, tanto de calidad como de las inversiones”; consideró.

Dijo que entre los usuarios, es importante que se forme la cultura del seguro y las coberturas que tienen, lo cual es fundamental para poder recuperar el patrimonio de manera acelerada, ante fenómenos como sismos, huracanes, ciclones y otros que pueden vulnerar.

Reflexionar además, continuó, si la Ley General de Asentamientos Urbanos, puede incidir en la implementación de una estrategia territorial.

Por su parte, Eduardo Martínez Mena, presidente de la Asociación de Unidades de Valuación para la Banca Comercial, (AUVB), coincidió en atacar algunos focos rojos checando que al adquirir un bien, no sean autoconstrucciones que tienen cero análisis técnico e investigar antes de comprar en zonas sísmicas, que el bien que se compre, pueda aguantar impactos fuertes, ya que la naturaleza es muy caprichosa.

“Algunos focos rojos que debemos analizar, algunos aspectos de la estructura que podemos ver de forma visual, analizar en algunos planos y nosotros estamos preocupados en capacitarnos, pero no podemos llegar y decirle a la gente, no se va a caer porque eso depende más del análisis estructural, de la constructora y es bien importante tener seguro”, señaló.

En cuanto al valor, indicó que la mayor responsabilidad que tienen es decirles a las personas si están comprando en un precio correcto, si la zona es segura, si el seguro es adecuado, factores que darán la certeza y tranquilidad tanto para quien está adquiriendo como para el banco.

“Por favor investiguen antes de comprar en esas zonas sísmicas tanto con su valuador que el edificio pueda aguantar esos impactos”, dijo.

Y es que insistió Martínez Mena, en la autoconstrucción, la gente no hace análisis de suelo y en la primera distracción, la naturaleza viene a cobrar factura, le ponen lo mínimo necesario para que aguante y hay que hacerlo de la manera adecuada y atendiendo las normas además de ponerle atención a las viviendas que están en zonas rojas.

En su oportunidad, Verónica Rodríguez, en representación de Fancisco Piazzesi, presidente de Convives, recordó que trabajaron en la reconstrucción en los diferentes estados que fueron afectados, incluida la Ciudad de México y señaló que esta empresa social dedicada al desarrollo de sistemas de autoconstrucción asistida, salió al quite en el apoyo a la población.

Explicó que el recurso que reciben puede venir desde fundaciones, grandes empresas, subsidio federal, estatal o municipal, créditos a las familias con muy bajo interés para pagarlos en 3 o 5 años y aportes para determinado número de casas lo que ha ayudado a quienes no tienen recursos y perdieron todo.

Sin embargo, reconoció que no han terminado aún, falta concluir algunas acciones de la reconstrucción y si han enfrentado retos, especialmente en la capital del país donde los recursos han sido en parcialidades y no han fluido correctamente .

La moderadora del panel, Bertha Lorena Mercado, presidenta de Muliv y directora de valuación Howarth HTL, México, recordó que, con el sismo de 2017, se afectó al sector inmobiliario en la Ciudad de México y algunos estados.

“El dinamismo en las zonas afectadas mostró de inmediato una desaceleración en los siguientes meses en cuatro alcaldías de la Ciudad de México, fueron sin duda donde se registró esta pausa. Estos valores se han ajustado en estos años. La confianza se recuperó por la deseabilidad que tienen las zonas afectadas. Sin embargo, ahora los consumidores que buscan un patrimonio inmobiliario en la CDMX, toman en cuenta la seguridad estructural que ahora potencia su valor y son más cuidadosos en la elección de su patrimonio”, señaló.

Agregó que esta evolución en las zonas afectadas llevó a procesos de negociación importantes en los cierres de operaciones entre las partes.

Detalló que en 2017 la oferta más alta en la alcaldía Benito Juárez, era 49 mil 135 pesos por metro cuadrado y un promedio de 38 mil pesos. Después de los sismos observamos que descendió hasta 32 mil promedio. Actualmente, cuatro años después, en la zona se encuentran ofertas en rangos entre 55 mil a 58 mil pesos. También fue una tendencia la búsqueda de casas habitación unifamiliares se incrementó en esta zona.

Dijo que, en Cuauhtémoc, la zona de la Condesa fue una de las más afectadas por el 19S de 2017. “En ese año reportaba un precio medio por metro cuadrado de 27 mil 228 pesos. Hoy, ese valor en edificios nuevos es de hasta 85 mil en algunos casos cercanos a 100 mil presentando una tendencia al alza claramente”, expuso.

En Miguel Hidalgo, precisó que tuvo afectaciones en la colonia Escandón (I y II), razón por la que el precio por metro cuadrado pasó de 29 mil 399 pesos a 25 mil 37 pesos, con una tendencia a la baja de 8.7% en primera instancia, sin embargo, la consolidación de las zonas afectadas, la infraestructura, servicios y ubicación fue un aspecto que logró a pesar de los daños recuperar el dinamismo inmobiliario.

Lo que hizo que las negociaciones más importantes entre comprador y vendedor fueran la búsqueda y análisis en base a mapas de riesgo, diseño estructural, acabados, seguimiento de obra, cultura sísmica y seguros.