Vivienda CDMX : La controversia de la gentrificación.

Aunque es un lugar común repetir que el 70% u 80% de la solución de un problema es un buen diagnóstico no por ello deja de ser cierto.

En el actual debate público sobre la gentrificación y el alto costo de la vivienda en renta y venta en la CDMX no se percibe – incluso entre los expertos – ninguna claridad en el análisis.

Es de notarse que nunca, en las últimas décadas, un fenómeno urbano había recibido tanta atención en los medios. Muchísimos columnistas – de todo el espectro político – se refirieron al tema.

El debate lleva años en las ciudades grandes del mundo. Se resume en lo difícil, por costoso, que es para los jóvenes vivir en la ciudad en la que nacieron y crecieron.

Pero el tema subió en la percepción pública por una marcha antigentrificación que se salió de control obligando al Gobierno de la CDMX a anunciar medidas apresuradas que, lejos de resolver el problema, aumentaron la controversia.

Para ir conformando un buen diagnóstico es necesario aclarar varios conceptos relevantes:

Gentrificación implica la colonización de zonas urbanas deprimidas expulsando a su población y a sus negocios. Eso pasó en el Soho y en el Meat Packing District en Nueva York – zonas industriales deprimidas – pero no en la Roma y la Condesa que fueron concebidas para comunidades de altos ingresos y que se despoblaron por el envejecimiento de su población y el efecto de los sismos de 1985 y 2017.

Otros datos básicos: en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México viven 22 millones de habitantes conformando 6.7 millones de familias. De éstos, en la CDMX (antiguo Distrito Federal) viven 9 millones conformando 3 millones de familias.

El 80% de las familias de la CDMX son propietarias de su casa. Solo el 20% rentan.

La población de la CDMX lleva estable, en alrededor de 9 millones de personas, una década.

Por ello no resulta congruente evaluar la situación de la problemática de vivienda de la ciudad a partir de dos colonias que sólo suman 60,000 habitantes. Por cierto, los nómadas digitales, mayoritariamente gringos, que ahí viven no pasan de 7,000.

El promedio de personas por familia ha bajado considerablemente. Esta es una de las razones por las que se necesitan más viviendas. También la tasa de divorcios ha aumentado la demanda.

La expulsión de familias también hay que ponerla en dimensión. Los datos oficiales arrojan 30,000 familias al año (el 1% del total) pero nunca se habla de las familias que migran a la CDMX. Por ello el tamaño de la población está estable.

Las Alcaldías centrales (Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc, Benito Juárez, Coyoacán, Iztacalco y Venustiano Carranza) pierden población

El déficit de vivienda que encarece las rentas y la adquisición de propiedad no se resuelve con sólo construcción de vivienda nueva. El tema es mucho más complejo.

¿Cómo se explica que expulsamos población al Edomex cuando las alcaldías centrales se están despoblando? Más bien hay un desfase en el mercado (la oferta y la demanda no casan). El gobierno no lo entiende y las medidas que propone no solo no ayudan sino que agravan el problema.

La CDMX ya tiene construidas 2.7 millones de casas y departamentos – de todos tamaños y calidades – Si se dividiera la superficie de estas construcciones entre los 9 millones de habitantes de la ciudad alcanzaría para dar 30 M2 a cada habitante lo cual es una superficie adecuada. Es decir, en la CDMX ya están construidos los metros cuadrados de vivienda que se necesitan para toda su población. La política de vivienda debería, a través de leyes, normas, política fiscal y licencias y permisos,aprovechar esto.

Por ejemplo, en las Alcaldías que pierden población, casas de 50 ó más años de antigüedad donde alguna vez vivieron 8 ó 10 personas ahora albergan dos. Una figura legal como el ‘condominio familiar’ permitiría subdividir dicha casa sin aumentar el área construida total ni la demanda de agua ó el número de coches porque volverían los 8 ó 10 habitantes que alguna vez vivieron ahí.

Evidentemente esto no es practicable al cien por ciento pero sí demuestra que hay un potencial para subdividir viviendas grandes en las Alcaldías que se están despoblando.

De hecho, ello está sucediendo lo cual provoca una ‘ilegalización’ de lo que siempre estuvo legal además de pérdida de impuestos y hasta problemas familiares. Lo lógico sería legislar para regularizar y estimular este fenómeno lo que además resolvería el patrimonio de muchos facilitando las herencias y permitiendo hipotecar las propiedades.

Además, la CDMX tiene dentro de su área urbana miles de lotes baldíos ó subutilizados. Simplemente circúlese por Calzada de Tlalpan ó visítense las colonias Atlampa, Vallejo ó muchas otras de Azcapotzalco ó Gustavo A. Madero.

En estos terrenos deberían construirse fácilmente proyectos de densidad media (4 ó 5 niveles) sin pasar por complejas autorizaciones. Otra vez, ello distribuiría la nueva oferta de manera tan pareja que no sobrecargaría la infraestructura urbana.

En síntesis, una buena política pública de vivienda para la CDMX será compleja y de largo plazo por definición. Como se dijo involucra temas de planeación y diseño urbano, legales, fiscales y de licencias y permisos. Debe ser integral porque la oferta y demanda conforman un sistema en donde distorsiones en un componente afectan a los demás generalmente en detrimento de los más pobres.

El diagnóstico a partir del cual se están tomando decisiones en la ciudad es más ideológico que científico. Ello no sólo no funcionará sino está generando el efecto contrario al que se busca. Muchas compras de vivienda nueva por parte de inversionistas que las pondrían en el mercado de renta se han paralizado por la incertidumbre generada.