El Mercado Residencial en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (2T2025)

Por Justino Mata Moreno, Director de Consultoría de Tinsa

Al cierre del segundo trimestre de 2025, el mercado residencial en la Ciudad de México y su zona metropolitana presenta un contraste entre la recuperación y contracción en distintos indicadores.

PANORAMA GENERAL (ZONA METROPOLITANA)

• Unidades Vendidas: Se observa una recuperación en el número de unidades vendidas, pasando de +6,700 en el primer trimestre de 2025 a +7,500 unidades en el segundo trimestre de 2025. Esto representa un crecimiento anual del 4% en comparación con las 7,280 unidades registradas en el 2T2024.
• Precios: El valor por metro cuadrado ha mostrado un crecimiento anual del 11% en los últimos cuatro trimestres. El promedio para toda la zona metropolitana se situó en $51,000 pesos por metro cuadrado al cierre del 2T2025, en contraste con los $46,500 pesos por metro cuadrado del 2T2024.
• Stock Disponible: El inventario total disponible ascendió a +47.4K unidades, lo que significa una contracción del -8% respecto al mismo trimestre de 2024.
• Proyectos activos: También se registró una baja del 10% en el total de proyectos activos, con 1,450 proyectos en el 2T2025, frente a los 1,613 proyectos del 2T2024.

ANÁLISIS ESPECÍFICO DE LA CIUDAD DE MÉXICO

• Unidades Vendidas: A diferencia de la Zona Metropolitana, la Ciudad de México experimentó una contracción del 5% en las unidades vendidas en el 2T2025 respecto al 2T2024. Se vendieron 3,109 unidades en este período, lo que representa 51 unidades menos que las 3,160 unidades vendidas en el 1T2025.
• Precios por Metro Cuadrado: El precio promedio por metro cuadrado en la Ciudad de México mostró un crecimiento del 8%, cerrando con una media de $73,154 pesos por metro cuadrado. Este crecimiento supera el promedio anual del 5% observado en 2023.
• Unidades Disponibles: El stock disponible en la Ciudad de México fue de poco más de 21,900 unidades, con una reducción anual del 11%.
• Proyectos Activos: El número de proyectos activos disminuyó en un -14%, contabilizando 1,099 proyectos en el 2T2025, en comparación con los más de 1,271 proyectos del 2T2024.

DESEMPEÑO POR CORREDORES Y MUNICIPIOS

• La recuperación en el número de unidades vendidas en la Zona Metropolitana se observó principalmente en los municipios conurbados del Estado de México e Hidalgo.
• Corredor Norte: Compuesto por municipios como Coacalco, Cuautitlán y Ecatepec, mostró una fuerte recuperación en unidades vendidas, superando las 3,500 unidades en el 2T2025. Su valor promedio por metro cuadrado es el más competitivo, con una media de $19,914 pesos por metro cuadrado.
• Corredor Centro: Presenta una tendencia a la baja desde el 4T2024, con un desplazamiento total de 1,673 unidades. Sin embargo, su valor unitario por metro cuadrado ha crecido de forma acelerada, superando los $69,000 pesos.
• Corredor Poniente: Registra una recuperación paulatina desde el 4T2024, con más de 1,275 unidades vendidas. Se mantiene como líder en valor unitario, con $72,626 pesos por metro cuadrado.
• Corredores Sur y Oriente: Mantienen una estabilización en las unidades vendidas.
• Zumpango: Se convirtió en el municipio con el mayor número de unidades desplazadas en el 2T2025, con 1,034 unidades, lo que representa el 13.6% del total de la Ciudad de México y zona conurbada. El 86% de su stock disponible se concentra en vivienda tradicional, con valores por debajo del millón de pesos.
• Cuauhtémoc: Ocupa el segundo lugar en unidades desplazadas con 939 unidades, un 12.4% del total.
• Las mayores absorciones mensuales se concentran en viviendas con rangos de tamaño de 40 a 60 m² y en segundo lugar de 60 a 80 m².
• Zonas como Polanco, Reforma, Condesa y Roma mantienen los valores más altos por metro cuadrado.

LOS SEGMENTOS TRADICIONAL Y MEDIO MANTIENEN UNA IMPORTANTE OPORTUNIDAD EN EL MERCADO RESIDENCIAL.

Esta oportunidad se destaca por los siguientes puntos:

• Concentración de la Recuperación de Ventas: La recuperación en cuanto a las unidades vendidas se concentra en los segmentos medios y tradicionales.
• Demanda Acumulada y la reducción del inventario en estos segmentos: A pesar de la recuperación en ventas en estos segmentos, el número de proyectos que se incorporan al mercado frente a los que se venden mantiene una tendencia negativa. Esto indica que el inventario se está agotando.
• Áreas de Oportunidad para Nuevo Inventario: La situación anterior sugiere que existen áreas de oportunidad para incorporar nuevos inventarios en estos segmentos, lo que permitiría recuperar la demanda que se sigue acumulando en los últimos años.

DESEMPEÑO EN ZONAS ESTRATÉGICAS:

o La fuerte recuperación en el número de unidades vendidas en la Zona Metropolitana se observó principalmente en los municipios conurbados del Estado de México e Hidalgo.
o El Corredor Norte (incluyendo municipios como Coacalco, Cuautitlán, Ecatepec, Zumpango, etc.) mostró una muy fuerte recuperación de unidades vendidas, superando las 3,500 unidades en el 2T2025, y ofrece el valor por metro cuadrado más competitivo con una media de $19,914 pesos.
o Zumpango se convirtió en el municipio con el mayor número de unidades desplazadas (1,034 unidades, 13.6% del total), donde el 86% de su stock disponible se concentra en vivienda tipo tradicional (con valores por debajo del millón de pesos). Además, el 77% de la vivienda desplazada en Zumpango fue tradicional y el 22% fue vivienda media.