Crédito hipotecario ofrece patrimonio y riqueza

Francisco González Cruz, miembro del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM) consideró que el ccrédito hipotecario ofrece a las familias patrimonio y riqueza, mientras que a los bancos les permite ir cubriendo las necesidades de los clientes a lo largo de su vida.

En el programa de #BancaExplica del 13 de mayo, https://www.facebook.com/AsociacionBancosMx/videos/296278898835179/, se tocaron los “Diversos aspectos que se deben considerar para contratar un crédito hipotecario”, como son los destinos del crédito, la Capacidad de Pago, el Buró de Crédito, los esquemas de amortización, los gastos iniciales, seguros a contratar, el CAT, además del proceso y la documentación presentar en las diferentes etapas.

DESTINOS.- El crédito hipotecario puede ser solicitado para la Adquisición, para vivienda nueva o usada, en cofinanciamiento o apoyo Infonavit; Sustitución de Hipoteca, que corresponde a cambiar hipoteca de un banco a otro, mejorar condiciones financieras, dinero adicional; Construcción, compra más construcción, construcción sobre terreno propio, remodelación; Liquidez, con un uso libre de los recursos, consolidación de pasivos, colegiaturas, emergencias médicas; Terreno, para compra de terreno sin intención de construir en el corto plazo, terrenos urbanizados; Preventa para la compra de inmueble en proceso de construcción

CAPACIDAD DE PAGO. – Son dos los factores considerados por los bancos: La relación de pago ingreso que corresponde al porcentaje que representa el pago del crédito hipotecario contra los ingresos mensuales, los rangos aceptables deben estar entre los 30% a 40%. El segundo corresponde a la relación deudas ingreso que se mide comoel porcentaje que representa los pagos de créditos más el pago del crédito hipotecario contra los ingresos mensuales, los rangos aceptables deben estar entre los 45% a 55%.

BURO DE CRÉDITO. – Es bueno estar en el mismo, lo importante es nuestro comportamiento en el manejo de los créditos, las características importantes a considerar por parte de los bancos son: Los pagos de los créditos relacionados deberán estar pagados de forma puntual; ver el comportamiento de pagos; del reporte se pueden tomar los pagos mínimos de cada crédito para calcular la capacidad de pago; los niveles de utilización de las líneas de crédito, el número de crédito. Con ello se determina un score, el cual es considerado por los bancos para otorgar o no el crédito, de preferencia debe ser alto.

ESQUEMAS DE AMORTIZACIÓN. Corresponde a la forma de pago de intereses y de capital, existiendo los correspondientes a Pagos Iguales, en este esquema de amortización, los pagos que el cliente realiza de manera mensual son iguales durante toda la vida del crédito considerando los componentes de interés y capital, es el esquema más conocido y tradicional. Pagos Crecientes, el cual permite iniciar con un pago más bajo en comparación del esquema de pagos iguales y tener un crecimiento fijo anual durante la vida del crédito, lo cual provoca que el crédito se liquide en el plazo contractual.

GASTOS INICIALES.- Corresponden a erogaciones que se tienen que realizar al inicio del contrato: Avaluó.- Se requiere hacerlo sobre el inmueble que se deja en garantía, el costo esta entre 2.3 –3 al millar sobre lo que valga el inmueble; Estudio de crédito, no todos los bancos lo cobran, la cantidad que se cobra es alrededor de 750 pesos por operación; Comisión por apertura, normalmente se cobra con la firma del crédito, es de alrededor del 1% del crédito otorgado; Gastos Notariales, incluyen los honorarios del notario, impuestos y derechos por registro, su costo depende de la entidad federativa puede ser hasta del 7% del valor del inmueble, es de los más importantes a considerar por ser oneroso.

SEGUROS.- Es importante considerarlos en el producto hipotecario que se está buscando, normalmente abarca: Vida, cubre el saldo del crédito en caso de fallecimiento o incapacidad total y permanente del o los acreditados, su base de cobro típicamente es sobre el saldo del crédito, las coberturas varían entre uno a dos coacreditados, su monto varía de banco a banco; Daños, cubre el valor destructible del inmueble, ampara daños por terremotos, incendios, riesgos hidrometeorológicos por mencionar los más relevantes, cubre tanto daños parciales como pérdidas totales, algunas coberturas llegan a cubrir daños menores como vidrios o tuberías, es importante revisar la póliza para determinar que ampara el seguro contratado; Desempleo, ya viene integrado dentro del costo del seguro de vida, por lo que no tiene un costo extra, en caso de pérdida involuntaria del empleo, el seguro cubre un número de mensualidades del crédito que van desde 3 hasta 9 mensualidades dependiendo de las condiciones de la cobertura.

CAT.- Es el factor más relevante para determinar una comparación válida entre los costos de las ofertas de crédito, porque es una medida estandarizada del costo de financiamiento, expresado en términos porcentuales anuales e integra los siguientes conceptos: Costos pre firma, capital e intereses, además del costo del avalúo de la garantía y costo del estudio de crédito; Costos post firma flujos de pago realizado por el cliente, integrados por el saldo del crédito, más los intereses y las comisiones mensuales junto las primas de seguros.

PROCESO Y DOCUMENTACIÓN. – Es importante considerar que el proceso hipotecario, tiene varias etapas e intervienen varios actores: el Ejecutivo que lleva el seguimiento de la operación, la Unidad de valuación –que realiza la visita al inmueble, el Notario que realiza gestiones ante el Registro Público de la Propiedad y genera proyecto de escritura, el Vendedor que entrega documentación del inmueble. Con relación a la Documentación inicial, se tiene que entregar solicitud, identificación oficial, comprobante de domicilio, comprobante de ingresos (recibos de nómina o estados de cuenta); además de la Documentación formalización que son el pago de avalúo, copia de título de propiedad, boletas de predio y agua, planos arquitectónicos, régimen de propiedad en condominio.

“Si consideramos los aspectos anteriores, la contratación de un crédito hipotecario, seguramente será mucho más efectiva”, expresó González Cruz