Fibra Mty avanza en venta de activos y mantiene crecimiento industrial

El fideicomiso de inversión inmobiliaria Fibra Mty reportó el cumplimiento del rango alto de su guía anual de resultados para 2025, al tiempo que avanzó en la venta de activos y en la reorganización de su portafolio, con el objetivo de fortalecer su posicionamiento en el sector industrial.

En su reporte correspondiente al cuarto trimestre de 2025, la compañía informó que generó un Flujo Ajustado de la Operación (AFFO) de 1.022 pesos por CBFI, mientras que el rendimiento total anual superó el 50%, según datos del propio fideicomiso.

Asimismo, la distribución en dólares registró un crecimiento aproximado de 5% en comparación con el cuarto trimestre del año previo.

Avanza venta de activos y reorganización del portafolio

Como parte de su estrategia de optimización, el fideicomiso concluyó el 3 de diciembre de 2025 la venta de una propiedad industrial ubicada en Nuevo León por 70 millones de pesos más IVA.

Adicionalmente, al cierre del año mantenía acuerdos firmados para la venta posterior de inmuebles de oficinas y comerciales con un valor conjunto de 1,892.7 millones de pesos más IVA, sujetos al cumplimiento de ciertas condiciones.

Al 31 de diciembre de 2025, los activos totales ascendieron a 42,595.1 millones de pesos, integrados principalmente por 3,377.1 millones en efectivo y 38,730.5 millones en propiedades, incluyendo activos disponibles para venta.

Portafolio, ocupación e indicadores operativos

Fibra Mty cerró el cuarto trimestre con 118 propiedades: 95 industriales, 17 de oficinas y 6 comerciales.

El área bruta rentable alcanzó 2,050,396 metros cuadrados, con una tasa de ocupación de 96.6%. La reserva territorial se mantuvo en 912,546 metros cuadrados.

La renta promedio mensual por metro cuadrado fue de:

• 6.2 dólares en naves industriales
• 20.9 dólares en oficinas corporativas
• 16.5 dólares en oficinas operativas
• 9.2 dólares en inmuebles comerciales

Ingresos y resultados financieros del trimestre

Durante el 4T25, los ingresos totales sumaron 831.3 millones de pesos, un incremento de 7.2% respecto al mismo periodo del año anterior, impulsado principalmente por la adquisición de los inmuebles industriales MeLi León y Batach 1 y 2.

El Ingreso Operativo Neto (ION) total alcanzó 768.6 millones de pesos, con un crecimiento anual de 8.7%.

La UAFIDA ajustada fue de 705.7 millones de pesos, 7.5% superior al 4T24, con márgenes de 92.4% en ION y 84.9% en UAFIDA ajustada, ambos por encima de los niveles objetivo.

Por su parte, el Flujo de Operación (FFO) y el AFFO trimestral se ubicaron en 627.0 millones y 597.2 millones de pesos, respectivamente, cifras menores al año previo debido principalmente a la reducción en el saldo de caja invertido tras adquisiciones y a la disminución de tasas de referencia.

Distribución y estructura financiera

La distribución correspondiente al cuarto trimestre de 2025 ascenderá a 597.2 millones de pesos, equivalentes a 0.245 pesos por CBFI, lo que representa un rendimiento anualizado de 7.0% respecto al precio del certificado al inicio del trimestre.

El nivel de endeudamiento se ubicó en 26.4%, prácticamente sin cambios frente al 25.9% registrado al cierre de 2024.

Considerando el efectivo disponible y su capacidad de financiamiento, el fideicomiso estima que podría invertir entre 300 y 500 millones de dólares en el sector industrial, lo que situaría el endeudamiento en un rango de entre 30% y 35%.

Perspectivas de crecimiento en el sector industrial

La administración del fideicomiso señaló que observa un aumento en la disponibilidad de portafolios industriales en el mercado, en un entorno donde pocas plataformas cuentan con la escala financiera y operativa necesaria para concretar adquisiciones.

Según el director general, Jorge Ávalos Carpinteyro, el desempeño reciente refleja la disciplina financiera, la ejecución de la estrategia de inversión y la calidad de los activos incorporados.

Indicó además que más del 70% del capital definido como objetivo de inversión industrial tras la última emisión ya ha sido desplegado en activos estabilizados, con tasas de capitalización cercanas al 8%.

El directivo añadió que el fideicomiso continúa identificando oportunidades vinculadas a la reconfiguración de las cadenas de manufactura y logística en Norteamérica, fenómeno que mantiene la demanda por instalaciones industriales modernas.