Fibras retomarían crecimiento paulatino: Intercam

El negocio de bienes raíces se mantiene defensivo a pesar del impacto de la pandemia

Alejandro González, analista en Intercam Grupo Financiero, señala que durante el primer año de la pandemia el enfoque de las Fibras fue mantener una posición financiera sólida, frenar sus adquisiciones, refinanciar su deuda y apoyar a sus inquilinos, mientras que  ahora anticipa que podrán retomar una estrategia de crecimiento paulatino, mediante incorporaciones de inmuebles, además de que los inquilinos requerirán menores apoyos y los dividendos otorgados serán cada vez más atractivos respecto a las tasas de interés.

En su documento “Fibras, Actualización del sector”, indica que el negocio de bienes raíces se mantiene defensivo a pesar del impacto de la pandemia, destacando las Fibras bien diversificadas y las preponderantemente industriales como las más resilientes.

Por su parte, las Fibras comerciales y hoteleras deberían ver un comportamiento considerablemente superior respecto al año pasado debido al fuerte impacto de la crisis en estos segmentos; sin embargo, no considera que éstas regresen a niveles prepandemia en indicadores ni en resultados durante el 2021. Adicionalmente, espera una recuperación paulatina de los espacios de oficinas, con una transformación de estos para adecuarse a una nueva forma de trabajo (en el mediano plazo).

Sobre  los indicadores financieros de las Fibras, el nivel de ocupación del sector permanece sólido en aproximadamente 84%, con un apalancamiento saludable en 34.7% (LTV), y un índice de cobertura del servicio de la deuda de 4.1 veces.

Expectativas en los diferentes segmentos

Con la reactivación de la economía y la reapertura ganando cada vez mayor tracción anticipamos una extensión de las mejoras secuenciales en los resultados de las Fibras, con diferentes ritmos de recuperación para los diversos segmentos. Permanece como elemento clave discernir la magnitud de los impactos por el Covid-19 y la trayectoria de recuperación de los diferentes tipos de propiedades.

Las Fibras preponderantemente comerciales tuvieron que otorgar apoyos significativos para apoyar a sus inquilinos, pero la cantidad de notas de crédito está disminuyendo cada trimestre desde el 2T20 y las reservas realizadas también comienzan a moderarse. Estas reservas podrían inclusive ser utilizadas para reactivar la incorporación de propiedades al portafolio. Por ende, prevé una menor presión durante el año para el Ingreso Neto Operativo (NOI). Asimismo, considera que los aforos de los centros comerciales seguirán una tendencia positiva debido a la reapertura. El cambio anual del NOI (1T21 vs. 1T20) se encuentra entre -25.1% y +1.4%.

Las Fibras hoteleras, fueron las más afectadas por la crisis de salud. Sin embargo, se está viendo una recuperación del turismo (doméstico e internacional), por lo que visualiza que las Fibras hoteleras tengan un EBITDA y un FFO positivo durante la segunda mitad del año, ayudando a recuperar parte de las pérdidas del 2020. Opina  que los factores de ocupación permanezcan presionados respecto a niveles prepandemia (aprox. 60%), pero sería de esperarse una recuperación considerable contra los niveles históricamente bajos del año pasado. No obstante, los niveles tanto de ocupación, como de indicadores de la deuda y resultados no regresarían a niveles prepandemia en 2021. El cambio anual del NOI (1T21 vs. 1T20) se encuentra entre -86.7% y -51.4%.

Las Fibras industriales permanecerán sumamente resilientes e inclusive podrían extender sus buenos resultados del 2020, siendo el único segmento que logró superar sus resultados prepandemia. Se debe considerar que el tipo de cambio jugó a favor de las empresas con ingresos predominantemente denominados en dólares, especialmente en la primera mitad del año anterior; será un factor crucial el movimiento en el tipo de cambio para las Fibras industriales que están mayormente dolarizadas. El cambio del NOI está entre -8.5% y +28.1%.