Gentrificación redefine fronteras socioeconómicas urbanas: Propiedades.com

• En la colonia Doctores el costo por m2 Doctores paso de $130 a $280 pesos 

El fenómeno de la gentrificación en la CDMX ha pasado de ser una tendencia emergente a consolidarse como una fuerza estructural que transforma el acceso a la vivienda y redefine las fronteras socioeconómicas urbanas.

Propiedades.com presentó la tercera edición de la Radiografía del mercado inmobiliario del segundo trimestre de 2025. El informe revisa indicadores clave de inventario, transacciones, oferta, precios y anunciantes, además de analizar el comportamiento de las solicitudes de créditos hipotecarios y la incidencia de fraudes inmobiliarios. 

Con base en el análisis histórico de precios, oferta y demanda en colonias clave de la capital, se busca corroborar si aquellas comúnmente consideradas como gentrificadas registran incrementos en los costos de venta y renta. 

Asimismo, se analiza si las denominadas “zonas de contención” concentran un mayor interés por parte de compradores e inquilinos.

En este sentido, la Radiografía muestra que la colonia Juárez registró uno de los mayores encarecimientos de la vivienda: en la última década, el precio de venta por metro cuadrado pasó de poco más de $30,000 a superar los $87,000. En la Roma, si bien la oferta de renta ha oscilado entre 320 y 4,000 unidades en ese mismo periodo, la demanda ha presentado picos pronunciados, alcanzando más de 6,000 solicitudes de inquilinos interesados en 2025.

Las “zonas de contención”, son aquellas que reciben el impacto de los desplazamientos causados por la gentrificación, algunas presentaron importantes aumentos de la mediana de renta por metro cuadrado: Doctores ($130/m2 a $280/m2) y Anáhuac ($190/m2 a $320/m2).

El análisis subraya que estas transformaciones inciden tanto en la valorización de la vivienda como en la dinámica del mercado. En Ampliación Granada, la relación entre oferta y demanda alcanzó un punto de equilibrio en 2024.

 Aunque en 2025 el interés mostró una leve contracción, permanece en niveles elevados, lo que consolida a la colonia como una de las áreas con mayor potencial de plusvalía en el segmento de renta.

“Observar estas tendencias permite entender cómo se reconfigura el mercado inmobiliario de la capital y cómo evolucionan los diferentes polos de interés habitacional, ofreciendo una visión estratégica tanto para inversionistas como para quienes buscan vivienda”, señaló Juan David Vargas, General Manager de Propiedades.com.

Por otro lado, durante el segundo trimestre de 2025, el inventario nacional publicado en Propiedades.com mantuvo una alta concentración en las categorías de costos elevados: la vivienda Residencial Plus representó el 40% (+10% que el trimestre anterior) y la vivienda Residencial ocupó el 36% del total de inventario nuevo. 

De manera adicional, en ambos trimestres de 2025, más del 60% del inventario digital se concentró en los grandes brokers, mientras que los propietarios directos apenas representaron el 11%, confirmando el dominio sostenido de los intermediarios en el mercado.

En cuanto a la rotación de inventario, el análisis destaca que bajó de 18% en el Q1 2025 a 14% en Q2 2025, lo que indica menor dinamismo en la absorción de propiedades respecto al inicio del año.

El análisis revela que Monterrey concentra las rentas más altas del país: Hacienda de la Sierra alcanzó los $627 por metro cuadrado, superando a todas las colonias premium de la CDMX y Guadalajara, lo que posiciona a la ciudad como el mercado con mayor presión en precios de arrendamiento residencial.

Por su parte, la CDMX mantiene el liderazgo en una oferta premium más diversificada, con colonias como Juárez, Lomas de Chapultepec y Ampliación Granada, superando los $420 por metro cuadrado en renta. En Guadalajara, en cambio, la dinámica muestra una mayor concentración en zonas específicas, encabezadas por Lomas Universidad ($415/m²), Lomas del Country ($324), Vallarta Norte ($323) y Puerta de Hierro ($318).

 En el apartado de crédito, la Radiografía destaca que, en el Q2 2025, Infonavit concentró el 53% de la intención de crédito para vivienda, seguido por la banca (40%) y Fovissste (7%), consolidando la relevancia de los esquemas institucionales de financiamiento. 

El Estado de México lideró la generación de leads en solicitudes de crédito de Infonavit, especialmente en municipios como Ecatepec, Cuautitlán Izcalli y Atizapán de Zaragoza, confirmando al Valle de México como epicentro del mercado y revelando oportunidades emergentes en zonas como Toluca.

Finalmente, los fraudes inmobiliarios reportados en Propiedades.com disminuyeron 21% en el segundo trimestre de 2025, al pasar de 836 a 660 casos. La renta concentró el 89% de los incidentes. La CDMX encabezó los reportes con 456 casos, destacando la colonia Clavería; en Guadalajara, la mayor incidencia se registró en Vallarta Cuauhtémoc, mientras que en Monterrey sobresalió Avita Anáhuac, que duplicó los registros frente a otras zonas.

“La informalidad y la falta de verificación continúan siendo los principales detonantes para el fraude inmobiliario, lo que refuerza la necesidad de fortalecer la autenticación y la educación digital para prevenir este tipo de prácticas”, concluyó Juan David Vargas.