El mercado inmobiliario cambia las reglas del juego: TMEC, energía e infraestructura redefinen dónde invertir

Los movimientos del TMEC, las tensiones comerciales y los nuevos criterios de inversión internacional están provocando una transformación silenciosa en el mercado inmobiliario mexicano. Aunque el tratado comercial sigue vigente hasta 2036, las revisiones anuales y el entorno geopolítico están obligando a inversionistas y desarrolladores a replantear dónde y cómo invertir.

En entrevista para En Concreto Vianey Macías, Head Market Research de Spot2, señaló que el primer semestre de 2026 confirmó que el mercado mantiene dinamismo, pero bajo nuevas reglas. «Lo verdaderamente importante es la reconfiguración geográfica que estamos viendo en los sectores industrial, corporativo y comercial», señaló.

La especialista explicó que el negocio inmobiliario dejó de depender únicamente de la ubicación. Hoy, la infraestructura disponible, el acceso a energía, la eficiencia logística y la funcionalidad de los espacios son los elementos que están determinando las decisiones de inversión y el cierre de operaciones.

La infraestructura desplaza a la ubicación

El sector industrial es el mejor ejemplo de este cambio. Empresas nacionales y extranjeras ya no buscan únicamente parques bien ubicados, sino desarrollos capaces de garantizar suministro eléctrico, agua e infraestructura suficiente para operar desde el primer día.

Incluso, algunos proyectos originalmente previstos para entidades como Nuevo León están migrando hacia la región del Bajío, donde existe mayor capacidad energética y una mejor preparación para recibir nuevas inversiones derivadas del nearshoring y del llamado «smartshoring».

Esta transformación también alcanza al mercado corporativo. Después de la pandemia, las oficinas evolucionaron hacia espacios más pequeños, especializados y eficientes, impulsando el surgimiento de nuevos corredores empresariales fuera de las zonas tradicionales de alto costo como Polanco o Reforma.

Más cautela, pero también nuevas oportunidades

Macías explicó que la continuidad del TMEC ofrece un marco de estabilidad, aunque las revisiones periódicas obligarán a los inversionistas a ser mucho más disciplinados antes de tomar decisiones. La apuesta ahora se concentra en proyectos con infraestructura probada y mayor eficiencia operativa.

A ello se suma el impulso del Plan México, la expansión de corredores logísticos de última milla y la construcción de nuevos parques industriales, factores que continúan sosteniendo la demanda de espacios industriales y comerciales.

No obstante, advirtió que el principal reto del país sigue siendo fortalecer la infraestructura energética y el mercado interno. «La incertidumbre continuará, pero los datos muestran que las inversiones siguen llegando y que los sectores inmobiliarios mantienen un comportamiento dinámico», afirmó.

Para Spot2, el mercado industrial continuará liderando el crecimiento durante el segundo semestre del año, seguido por el retail, impulsado por desarrollos de usos mixtos y nuevos nodos urbanos, mientras que el segmento de oficinas seguirá transformándose hacia modelos híbridos y espacios de mayor especialización. En el nuevo mapa inmobiliario de México, la ubicación ya no basta: hoy la infraestructura y la capacidad operativa son las que definen la competitividad de cada proyecto.

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