T-MEC mantiene vigencia mientras crece el mercado inmobiliario industrial en México

El Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) continúa vigente y, hasta el momento, no existen modificaciones en materia de reglas de origen, aranceles, inversión, energía o regulaciones laborales. Sin embargo, las revisiones anuales previstas han generado un entorno de incertidumbre que ya comienza a reflejarse en el mercado inmobiliario industrial del país.

Así lo señala CBRE en su análisis Market Flash T-MEC y en el reporte Market View correspondiente al segundo trimestre de 2026 para la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX), donde identifica una recuperación gradual de la demanda y un crecimiento sostenido del sector.

De acuerdo con la firma especializada en consultoría y servicios inmobiliarios, la extensión del tratado por 16 años no ha sido descartada y podría anunciarse en cualquier momento mediante los mecanismos establecidos en el acuerdo comercial.

Mientras tanto, el mercado industrial ha comenzado a registrar un repunte en proyectos de mediano plazo, principalmente aquellos vinculados con el sector tecnológico, aunque la industria automotriz mantiene una postura más cautelosa.

Tecnología y logística impulsan la demanda industrial

CBRE prevé que la recuperación del mercado inmobiliario industrial estará encabezada por la manufactura ligera, mientras que la manufactura pesada retomaría su dinamismo conforme se fortalezca la certidumbre en torno al T-MEC.

El análisis destaca que la demanda potencial de espacios industriales se orienta cada vez más hacia sectores de manufactura diversificada y logística. En particular, los requerimientos relacionados con logística y transporte registraron un aumento de 6.6 puntos porcentuales.

Asimismo, la firma identifica un fortalecimiento de los clústeres tecnológicos vinculados a semiconductores, inteligencia artificial y centros de datos, impulsado por el crecimiento de México, Taiwán y Vietnam como proveedores estratégicos de equipos de cómputo para Estados Unidos.

En el caso del sector automotriz, México mantiene una posición relevante dentro de la cadena de suministro de América del Norte; no obstante, el volumen comercial parece haber alcanzado una etapa de estabilización durante el actual proceso de reconfiguración económica.

Mercado industrial de la Ciudad de México mantiene crecimiento

Durante el segundo trimestre de 2026, el inventario industrial Clase A de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México alcanzó 12.97 millones de metros cuadrados, tras incorporar 348 mil 146 metros cuadrados de nueva oferta.

La cifra representa un crecimiento anual de 8.3%, equivalente a más de 900 mil metros cuadrados añadidos desde el segundo trimestre de 2025.

En paralelo, el mercado registró el inicio de más de 500 mil metros cuadrados en construcción, de los cuales 70% ya cuenta con contratos de prearrendamiento y entregas previstas para los próximos seis meses.

Al cierre del primer semestre del año, la absorción bruta acumulada alcanzó 1.01 millones de metros cuadrados, lo que representó un incremento anual de 59% y el nivel más alto registrado históricamente para un primer semestre.

Zumpango-AIFA lidera la actividad inmobiliaria

El corredor Zumpango-AIFA concentró 44% de la actividad comercial del mercado industrial durante la primera mitad de 2026, seguido por el corredor Cuautitlán-Tepotzotlán-Tultitlán (CTT), con 39%.

La demanda estuvo impulsada principalmente por prearrendamientos, que representaron 53% de las operaciones, mientras que las nuevas transacciones aportaron 28% y las renovaciones 16%.

En cuanto a la disponibilidad, la tasa de vacancia aumentó a 5.1%, impulsada por la incorporación de nueva oferta y la liberación de espacios industriales. El corredor CTT concentra actualmente 65% del inventario disponible.

Inversión extranjera fortalece el mercado industrial

Según cifras preliminares de la Secretaría de Economía, México captó 23 mil 591 millones de dólares de Inversión Extranjera Directa (IED) durante el primer trimestre de 2026, un incremento de 10.4% respecto al mismo periodo del año anterior.

Estados Unidos se mantuvo como el principal inversionista, con una participación de 43% del total, seguido por España, con 16%.

A nivel regional, la Ciudad de México y el Estado de México encabezaron la captación de capital extranjero, con 11 mil 777 millones y mil 983 millones de dólares, respectivamente.

Para el resto del año, CBRE anticipa un desempeño estable del mercado industrial, apoyado en la disponibilidad de reservas territoriales en corredores estratégicos como Zumpango-AIFA y Huehuetoca-Tepeji, así como en nuevos desarrollos previstos en zonas como Tlalnepantla, Cuautitlán, Hidalgo, Iztapalapa-Tláhuac y Tepotzotlán.