Sector inmobiliario industrial en CDMX vive su mejor año histórico, según CBRE

El sector inmobiliario industrial de la Ciudad de México y su Zona Metropolitana cerró 2025 con cifras históricas. De acuerdo con el reporte MarketView Industrial CDMX 4T 2025 de CBRE, la absorción bruta alcanzó 1.6 millones de metros cuadrados, el nivel más alto registrado hasta ahora, impulsado principalmente por pre-arrendamientos y renovaciones en corredores estratégicos como CTT (Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán) y Zumpango–AIFA.

Este dinamismo, acompañado por una sólida entrada de Inversión Extranjera Directa (IED), un pipeline robusto y una vacancia controlada, consolida al mercado industrial capitalino como uno de los más activos y resilientes del país, con perspectivas de crecimiento sostenido hacia 2026.

Absorción récord y demanda sostenida

Durante 2025 se comercializaron 1,598,150 m² de espacios industriales, una cifra sin precedentes para la región. La actividad estuvo dominada por el sector logístico, que concentró el 91% de la absorción, seguido por el comercio electrónico con el 7%.

El corredor CTT lideró la demanda al captar el 57% de la absorción total, mientras que Zumpango–AIFA representó el 30%, confirmando su consolidación como uno de los polos industriales de mayor crecimiento en la Zona Metropolitana.

En cuanto al origen de las empresas, México encabezó la absorción con el 46%, seguido por Estados Unidos (19%), Francia y Corea del Sur (9% cada uno) y Argentina (8%).

Oferta activa y pipeline sólido

La nueva oferta incorporada durante el año superó los 700 mil m² de espacios Clase A, con Cuautitlán concentrando el 64%, seguido por Tultitlán (16%) y Zumpango–AIFA (10%). Destaca que el 79% de los nuevos proyectos ingresaron al inventario ya pre-arrendados, confirmando la tendencia de absorción anticipada.

Al cierre de 2025, el pipeline de construcción se ubicó en 703,561 m², con un nivel de pre-arrendamiento del 46% y precios de salida que oscilan entre US$7.50 y US$13.50 por m² mensuales. La actividad constructiva se distribuye principalmente en Zumpango–AIFA (43%), Cuautitlán (20%), Tultitlán (17%) y proyectos Last Mile (12%).

Inversión extranjera fortalece el mercado

Las cifras preliminares de la Secretaría de Economía indican que, al primer semestre de 2025, el Estado de México captó el 7% de la IED nacional, equivalente a 2,324 millones de dólares, lo que representa un crecimiento del 46% anual.

Estados Unidos se mantuvo como el principal inversionista con el 27%, seguido por Alemania (10%), Países Bajos (9%) y Canadá (7%), reforzando el papel estratégico de la región dentro de las cadenas de suministro globales.

Vacancia controlada y expansión estratégica

La tasa de vacancia cerró el año en 2.7%, equivalente a 332,710 m² disponibles, registrando un incremento anual de 0.9 puntos porcentuales, principalmente por el ingreso de nueva oferta. Cuautitlán concentró el 35% de la disponibilidad, seguido por Tepotzotlán (26%) y Zumpango–AIFA (14%).

Pese a este ligero ajuste, el nivel de vacancia se mantiene saludable y acorde con un mercado en expansión.

Inventario y perspectivas hacia 2026

El inventario industrial Clase A de la ZMCDMX alcanzó 12.29 millones de m², lo que representa un crecimiento anual del 6.2%. Con la entrega de proyectos en construcción, se estima que para el primer trimestre de 2026 el inventario supere los 12.69 millones de m².

En cuanto a planeación futura, el pipeline en desarrollo y planeación suma más de 3.1 millones de m², encabezado por Zumpango–AIFA con 2.2 millones de m² y el CTT con 978 mil m². El 68% de estos proyectos corresponde a esquemas Build to Suit, mientras que el resto se desarrollará bajo un modelo especulativo, con inicios de obra previstos a lo largo de 2026.

Un mercado industrial en plena consolidación

El desempeño del sector durante 2025 confirma la fortaleza estructural del mercado industrial de la Ciudad de México y su Zona Metropolitana. La combinación de absorción histórica, fuerte inversión extranjera, alta pre-colocación y corredores en expansión perfila un panorama positivo y de crecimiento sostenido para 2026, posicionando a la región como uno de los principales hubs industriales de América Latina.