Factores desfavorables impactan precios finales de la vivienda

La inflación, el incremento de precios de materiales y un desequilibrio entre oferta y demanda presentan un escenario de menor accesibilidad a la vivienda sobre todo, vivienda social en México.
Todos estos factores afectan el valor al comprador final.

“La inflación tiene un impacto directo en el precio de oferta de una vivienda. Se estima que en el caso del sector vivienda en los últimos cinco años ha tenido un repunte en precios de salida superior al 20%, lo que impacta directamente en la demanda de vivienda nueva. Un efecto colateral es la escalabilidad del financiamiento deja sin posibilidad de acceso a jóvenes que demandan vivienda”, precisó Bertha Lorena Mercado, directora de LM Valuación y presidente de la Federación de Colegios de Valuadores (Fecoval).

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Otros especialistas de la valuación también señalaron el problema de éste impacto sobre aspirantes a una vivienda propia o rentada.

“…también afecta en alguna medida la rentabilidad de los desarrolladores inmobiliarios, quienes tienden a enfocar más su atención hacia categorías superiores de vivienda, que ofrecen márgenes de maniobra más amplios para enfrentar los efectos inflacionarios y de sobredemanda con los precios de sus productos”, precisó Marco Gómez Rocha ,director de Vaproy .

Que además agregó que siempre hay oportunidades en el mercado inmobiliario y específicamente la vivienda se torna una oportunidad para inversionistas:

“…por un lado, la inflación redunda en la pérdida de asequibilidad en algunos segmentos de vivienda y pérdida de oportunidad para ciertas personas de adquirir una casa, esto regularmente ocurre en la vivienda de modestas especificaciones, sin embargo, también, suele ocurrir que en períodos de elevada inflación los segmentos de vivienda media y residencial acrecentan su atractivo entre los inversionistas patrimoniales, quienes encuentran en éstas variantes inmobiliarias, oportunidades para la protección de la pérdida de valor adquisitivo de sus capitales”.

Por su parte, Eduardo Martínez Mena, director de Valor Comercial y ex presidente de la Asociación de Unidades de Valuación para la Banca Comercial reiteró el impacto de la inflación que encarece las viviendas al aumentar los costos de producción y financiación.

No obstante, coincidió con Gómez Rocha respecto a que es un sector visto “como refugio” lo que sostiene la demanda en ciertos segmentos.

“Sin embargo, el impacto en la demanda es más pronunciado en el segmento de bajos ingresos debido a la erosión del poder adquisitivo y tasas hipotecarias altas”, consideró.

Por su parte, Justino Mata, director de Consultoría de TINSA aseveró que, aunque la inflación se ha mantenido dentro de los rangos proyectados (entre 4 y 4.5% anual) mientras la vivienda que presenta un crecimiento entre el 7 y 10% anual.

“Sin embargo, el mercado va determinando los diferentes incrementos en el precio, la oferta, la ubicación, absorciones y calidades”.

Insumos básicos que detonan el precio final : la tierra y los materiales de construcción.

Al respecto el directivo de TINSA precisó que el precio de la tierra impacta de forma directa a la vivienda y de hecho ha aumentado su costo; también expuso cómo los desarrolladores buscan un “mix” en la integración del desarrollo. Esto es diferentes fórmulas de participación justo para que unos sumen los terrenos y otros las inversiones por ejemplo.

“Hemos encontrado que en algunas ciudades la tierra representa poco más del 22% de la estructura del desarrollo, dejando muy atrás el tradicional 15% de participación”, señaló.

Al respecto el director de Valor Comercial precisó:

“En México, el aumento en el precio de la tierra y los materiales de construcción es un factor clave que encarece las viviendas, limita la oferta (especialmente en el segmento social) y genera un efecto dominó en el mercado de vivienda usada, reforzando la tendencia al alza en los precios”.

Y apuntó impactos negativos en los desarrolladores y en la vivienda social:

• Retrasos en proyectos: Los mayores costos han llevado a desarrolladores a retrasar proyectos, especialmente en el segmento de vivienda económica, donde los márgenes son más estrechos. Esto reduce la oferta y mantiene la presión alcista sobre los precios.
• Segmento de vivienda social: En México, el encarecimiento de materiales y tierra dificulta cumplir con los topes de precio establecidos por Infonavit (alrededor de 600,000-1,200,000 MXN para vivienda económica). Esto ha reducido la construcción de vivienda social, agravando el déficit habitacional.

Por su parte, Lorena Mercado de LM Valuación señaló que el reto es muy grande para los desarrolladores de vivienda para edificar conjuntos habitacionales en ubicaciones que cuenten con servicios, transporte y con acceso a centros de trabajo.

“Las proyecciones financieras parecen no coincidir entre desarrollos con una ubicación estratégica y viviendas de calidad. Ambas variables inciden en hacer cada vez más difícil la viabilidad de ser competitivos”.

Pero apuntó que existe un área de oportunidad en la innovación en sistemas constructivos que permitan espacios flexibles y viabilidad de costos para construir con productos de calidad.

“Será una oportunidad el desarrollo de nuevas tecnologías en los próximos años para satisfacer la necesidad de vivienda en todos los sectores”, afirmó.

Por otra parte, Gómez Rocha de Vaproy dijo que al margen del impacto que causan los incrementos de costos de materiales como el acero y el cemento, entre otros sin mayor análisis el insumo de la tierra es crítico.

“…ya que mientras otros materiales como los ya descritos en general permiten eventualmente opciones de sustitución, optimización de procesos de producción y abatimiento de costos, economías de escala, etc., en el caso de la tierra, no es así. pues es un insumo insustituible e ineludible, su adecuada utilización como insumo idóneo para una vivienda nueva de cierta categoría, requiere condiciones específicas

“entre otras características de la tierra debe contar con buena ubicación, dimensionamiento, ciertos usos de suelo permitidos, densidad e intensidad de construcción autorizada, habilitación/adecuación del predio, equipamiento urbano, infraestructura de acceso y servicios públicos, conformidad de la comunidad, respecto al proyecto, etc.”

Consideró que la satisfacción de dichas condiciones exige la coparticipación y apoyo de autoridades con el desarrollador.

“se requiere colaboración de gobierno e iniciativa privada, sin la cual resulta prácticamente imposible la generación de oferta de vivienda en general y menos factible aún para el caso de vivienda económica y social asequible”.

Tendencias para el 2025

Aunque los expertos consideraron difícil determinar la tendencia de los precios de la vivienda, debido a la coyuntura y factores externos siguen viendo aumento de la plusvalía de los inmuebles.

Martínez Mena de Valor Comercial aseveró que los precios de la vivienda y los inmuebles en general seguirán subiendo en 2025, con incrementos del 5-8% en promedio, impulsados por la escasez de oferta, la demanda sostenida y el nearshoring.

Consideró que las áreas urbanas, turísticas e industriales verán las alzas más pronunciadas, mientras que el segmento social enfrentará desafíos por la falta de vivienda asequible. La moderación de la inflación y las tasas de interés será crucial para equilibrar el mercado.

“Es crucial considerar que las actuales políticas internacionales y públicas, marcadas por una notable inestabilidad, generan incertidumbre que afecta al mercado inmobiliario mexicano y a cualquier mercado global. Esta volatilidad dificulta un comportamiento claro y saludable del sector, al complicar la planeación y la toma de decisiones tanto para desarrolladores como para compradores”.

Por su parte el Director de Consultoría de Tinsa aseveró que los precios de la vivienda, ya que son sensibles a cambios coyunturales de la economía y en estos momentos con factores externos que pueden afectar al mercado

“ Las tasas de interés han presentado una reducción siendo un factor positivo para la vivienda, no hemos notado reducciones en las plusvalías, al contrario se mantienen con crecimiento positivos”, afirmó Justino Mata de Tinsa.

Por su parte, Lorena Mercado de LM Valuación y Fecoval aseveró que la innovación y la sostenibilidad junto con diseños eficientes, arquitectura bioclimática, serán áreas de oportunidad; “sin embargo, existe nerviosismo entre los inversionistas y algunos han decidido esperar para encontrar mejores escenarios para el desarrollo de nuevos negocios inmobiliarios”.

Así, precisó, ante las políticas arancelarias del Presidente Trump existe una amenaza que ha replanteado decisiones de inversión para el desarrollo de nuevos espacios industriales.

“El país tiene la oportunidad de posicionarse como un actor clave en el comercio internacional si se toman decisiones estratégicas que incluyen el desarrollo de infraestructura y dotación de servicios eléctricos para hacer posible esta oportunidad”, precisó.

Gran oportunidad el Programa de Vivienda para el Bienestar

Por ejemplo para Marco Gómez Rocha de Vaproy hay una gran oportunidad con el Programa de Vivienda para el Bienestar emprendido por el gobierno federal.

“Para el actual año 2025 se abre la posibilidad de lograr cristalizar la edificación de un probable volumen importante de vivienda social, debido precisamente a los compromisos que han hecho y a los apoyos que han ofrecido, instituciones y autoridades de los tres niveles de gobierno relacionadas con la atención a las grandes necesidades de vivienda, con importantes déficits, que existen a lo largo y ancho del país

“La exitosa ejecución de este colaborativo y ambicioso Plan de Vivienda para el Bienestar podría ayudar a despresurizar la demanda de vivienda y con ello apoyar en alguna medida la contención de los precios de la vivienda en el segmento social, que, dicho sea de paso, no involucra regularmente materiales de importación en sus procesos de edificación, o al menos no de manera significativa”.

En cuanto a los segmentos de vivienda media y residencial, así como en la industria inmobiliaria en general, consideró que el nivel de incertidumbre que originan las desconcertantes y/o erráticas posturas políticas internas y externas que podrían afectar la economía de México, dificulta pronosticar tendencias con cierta claridad.

“… aunque no se percibe como muy probable un horizonte de corto plazo muy favorable para el sector que nos ocupa, que, en los últimos años, no ha podido operar con la dinámica requerida”.