El nearshoring y el cambio de Gobierno

En días recientes, y con el cambio de gobierno en México y los Estados Unidos, los que encabezamos el área de análisis dentro de las empresas inmobiliarias recibimos frecuentemente preguntas sobre los riesgos y amenazas que existen para las inversiones, con el cambio de gobierno y especialmente ahora que se vive un auge que está provocando el “Nearshoring”.

Desde mi punto de vista, y sin caer en un optimismo desmedido, estoy convencido de que esta inercia se mantendrá por un largo periodo de tiempo, a pesar de las complicaciones políticas, económicas y sociales. Mis argumentos pueden debatirse, pero como siempre he pensado, es mejor que hablen los datos, que considero la mejor forma de tomar decisiones fundamentadas.

Primero, me gustaría referirme al tema económico. Desde el año 2023, las exportaciones mexicanas vuelven a superar por primera vez a las exportaciones chinas, algo que no ocurría desde el año 2002. Esta es una primera señal prometedora. Lo que ha ocurrido en los últimos años es un fenómeno multifactorial que ha beneficiado a México, debido en gran medida al incremento en los costos de mano de obra y transporte en los países asiáticos, los riesgos geopolíticos en varias regiones y eventos como la pandemia, dispararon la inversión a niveles nunca antes vistos en México y en algunos países de Latinoamérica.

Otro factor que me hace pensar que la tendencia no cambiará es el nivel de la balanza comercial. Si bien es cierto que el 83% (US$293,880M en 2024) de las exportaciones mexicanas van a Estados Unidos, México también compra grandes volúmenes de bienes a Estados Unidos, alcanzando las importaciones cifras del 41% (US$146,499M en 2024), de acuerdo con la Secretaría de Economía. Esto subraya la intensa interrelación comercial entre ambos países y refuerza la estabilidad de las inversiones en el sector industrial mexicano.

El tema político es otro factor que preocupa de manera significativa, y me gustaría referirme a uno de los momentos más difíciles de la relación política y económica entre México y Estados Unidos, que se dio durante la presidencia de Donald Trump. El panorama lucía sombrío; sin embargo, en esos momentos difíciles, México negoció de manera muy efectiva al integrar un gran equipo negociador, y lo que parecía ser un problema complejo que podría terminar con el Tratado de Libre Comercio fue superado gracias a estos esfuerzos.

No se tiene certeza del resultado electoral en los Estados Unidos, pero al final, siempre es positivo revisar periódicamente el tratado comercial (TMEC). Es importante adecuarnos a los nuevos tiempos y desafíos. Esta adaptabilidad permite que ambos países puedan enfrentarse a cambios inesperados y continuar fortaleciendo su relación económica, lo que es crucial para mantener la estabilidad y el crecimiento en el sector industrial, así como de las inversiones.

Por último, en el complejo tema social, hay muchos factores a considerar, pero me referiré a los temas laborales. Con la extensa relación comercial, aproximadamente seis millones de empleos en Estados Unidos dependen del comercio con México, de acuerdo con cifras del gobierno de México, lo que subraya la importancia de mantener fuertes lazos comerciales entre ambos países.

Además, un millón de personas y trescientos mil vehículos cruzan diariamente la frontera entre México y Estados Unidos. Este flujo constante de personas y bienes refleja la intensa interconexión social y económica que existe entre ambos países, así como la necesidad de continuar facilitando el comercio y las relaciones bilaterales para el beneficio mutuo.

Perspectiva del Sector Inmobiliario Industrial con el cambio de Gobierno

Es tan intensa la relación comercial entre México y los Estados Unidos que vemos muy complejo un cambio en la tendencia actual; grupos de desarrolladores, Fibras y fondos de inversión continúan apostando a largo plazo por el sector industrial en México.

En la actualidad, estamos experimentando niveles récord de ocupación industrial. Los 16 principales mercados, que representan 81.5 millones de metros cuadrados de inventario, cuentan con una ocupación del 97.6% al cierre del primer semestre del año 2024. Además, hay 4.2 millones de metros cuadrados en proceso de construcción y los precios han experimentado un crecimiento del 19% desde el último año a nivel nacional.

Los estados más favorecidos en términos de desarrollo económico y crecimiento industrial en México son aquellos con una rica tradición manufacturera e industrial. Entre ellos destacan Tijuana, Monterrey, Ciudad Juárez, Guadalajara, Guanajuato y la Ciudad de México. Sin embargo, no debemos pasar por alto a diversas ciudades que están experimentando un rápido crecimiento, así como al sureste mexicano, que ha sido beneficiado por significativas inversiones en infraestructura y nuevos estímulos fiscales.

No se anticipan cambios significativos en esta dinámica de crecimiento; por el contrario, es probable que observemos un considerable número de nuevas construcciones y el reciclaje de ciertas zonas para la creación de instalaciones más modernas y eficientes. Este panorama es alentador para el sector inmobiliario y de la construcción, que sigue adaptándose a las demandas y necesidades del mercado.

Un aspecto crucial a destacar es el incremento de la inversión extranjera directa, que se ha disparado en los últimos años. Ya no solo proviene de Estados Unidos, sino que también hemos visto una afluencia significativa de capitales provenientes de Europa y Asia. Este fenómeno es especialmente notable en sectores como la tecnología, la aeronáutica, la bio-manufactura y el automotriz, impulsando así el desarrollo industrial del país y diversificando las fuentes de inversión.

Adicionalmente, se avecina una revisión del tratado de libre comercio, aunque la estrecha relación en materia industrial con Estados Unidos difícilmente cambiará debido a la gran necesidad de mano de obra y al diferencial salarial existente con México. Esta situación representa una oportunidad crucial para el país, la cual debe ser aprovechada mediante inversiones significativas en diversos aspectos clave.

Entre estos aspectos, destaca la necesidad de mejorar la seguridad, que es fundamental para atraer y mantener nuevas inversiones. Además, es imperativo optimizar la infraestructura existente y desarrollar nueva, asegurando que esté a la altura de las demandas industriales y comerciales actuales. De igual manera, es indispensable fomentar un ambiente de confianza y estabilidad para la inversión extranjera, para no inhibir el flujo de capitales que puede impulsar aún más el crecimiento económico del país.

Aunque el panorama es positivo desde mi punto de vista, el mercado está fuertemente influenciado por múltiples factores que afectan su desempeño. Hoy más que nunca es indispensable estar atentos a todos los cambios políticos, económicos y sociales, que nos dan señales para tomar decisiones acertadas. Por eso es improtante usar datos duros para tomar decisiones.