La banca es un agente que aporta soluciones

La banca está fuerte. Bien capitalizada “la banca tiene la presencia suficiente para enfrentar una época como esta”. Es un agente que aporta soluciones, afirmó Rodrigo Padilla Quiroz, director general del Banco Inmobiliario Mexicano (BIM)

“…estamos con la disposición de buscar contribuir al crecimiento de México, contribuir a salir adelante de tiempos tan inciertos como los que estamos viviendo”.

Y como banco especializado las perspectivas son optimistas con grandes posibilidades y espacios para crecer, afirmó.

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Crecer el crédito, la meta

Ante una baja colocación del crédito en el sector privado de México comparado con otros países, incluso de América Latina, el objetivo es crecerlo.

“Tenemos que encontrar la manera de llegar a los proyectos viables”, afirmó y opinó que que en cuanto al crédito de consumo el crecimiento “está relativamente bien atendido”.

“Me parece que precisamente la solución para crecer está en encontrar cómo estar cerca de los diferentes proyectos productivos en las diferentes industrias y ya con esa comprensión cercana de cada una de ellas, buscar crecer dentro del financiamiento que se otorga a los sectores. Nosotros así lo hemos hecho en el sector de construcción de la vivienda, nos ha ido bien, nos tomó muchos años…

“… lo más importante es que logramos hacer crecer el crédito a las empresas del sector privado. Y ahí, pues hay diferentes maneras de llegar.

Están propuestas como la nuestra, donde estamos muy especializados, conocemos muy bien a los principales jugadores, entendemos sus necesidades y estamos cerca de ellos para ayudarlos.

Hay espacio para hacer crecer
el crédito

Una de las cosas que puede ayudar mucho a este país que el crédito al sector privado crezca como porcentaje. “En verdad es de llamar la atención lo bajo que es el crédito”.

“Dado que no se ve crecimiento… sí hay una recesión negativa. El crecimiento del PIB, que si es una circunstancia coyuntural, será el tiempo que tenga que ser, pero normalmente puede ser una vez en un ciclo económico que dura unos cuantos años.

“El crédito al sector privado, como porcentaje del PIB, tiene muchos años de ser bajo el PIB. Y eso es estructural, eso no es coyuntural. Entonces ahí es donde hay espacio para crecer todavía, más allá de la etapa del ciclo económico que nosotros encontramos”.

Señaló que en el contexto de desaceleración, menos si se presenta una recesión, es más difícil crecer, “pero la planeación de un banco no se puede hacer estrictamente coyuntural. En el fondo, las estrategias del banco central y los apetitos de crédito se definen considerando varios ciclos económicos, no solamente lo que encuentras dentro de un ciclo”.

Hacer “trajes a la medida”,
la fórmula

“En nuestro caso es muy cercano a un traje a la medida. Digo, hay algunos componentes que sí son estándares, pero efectivamente no es lo mismo financiar vivienda media que vivienda residencial, y no es lo mismo financiar en Tijuana que en Puebla

“Son realidades completamente distintas. Tienes que entender, en el caso de la vivienda, la dinámica del mercado laboral en cada una de las ciudades que vas a prestar, porque eso es lo que determina la demanda de vivienda, hablando de vivienda. Nosotros no hemos visto una pausa, digamos, las escrituraciones de las viviendas que nosotros financiamos en enero, febrero y marzo, se han comportado bien”.

Explicó que sus acreditados están logrando vender y escriturar las . y, aunque se observa de nuevo, incertidumbre tanto en los desarrolladores que dudan sobre arrancar el siguiente proyecto como en algunos compradores de vivienda que detienen el proceso de decisión de compra.

“¿Qué creo que puede estar pasando? La oferta de vivienda social ha venido bajando, pero ha venido bajando 8 años. No es algo que haya pasado recientemente. Se han ido sumando circunstancias que encarecieron la construcción de vivienda social.

“Solamente los muy, muy eficientes o algunos que tienen algunas características particulares han logrado sostener una oferta de vivienda social. ¿Qué es lo que pasa? Al buscar que las viviendas se construyan cerca de las fuentes de trabajo, que es algo que todos deseamos y que me parece totalmente aceptado, y que tengan todos los servicios, se decidió restringir los contornos de las ciudades”.

Programa de vivienda que puede detonar a la industria

Habló de históricamente las restricciones para hacer crecer una ciudad, limitan la oferta de terrenos, y se especula sobre el precio dela tierra

Y ahora con la propuesta de Infonavit para construir 500 mil viviendas en el sexenio representa una gran ayuda para la oferta de vivienda social, pero todavía hay una brecha enorme por cerrar.

“O sea, la demanda de vivienda abajo de 1 millón pesos y abajo de 600 mil pesos es enorme. Y aún con estos programas no va a quedar satisfecha por completo. Está claro que es un nuevo oferente de vivienda y se genera un momento de incertidumbre en el mercado, en que los productores se preguntan si van a tener competencia específica en su plaza y con las características centrales a lo que venden, y los compradores se preguntan si van a tener que esperar para ver qué ofrece el nuevo oferente”.

Así, explicó, éste mercado que de por sí era pequeño, todavía se siente pausado vs el mercado de vivienda media que es más grande en potencial y el más grande en población.

“Lo que ha pasado en estos años es que todo el mundo ha tendido a hacer viviendas medias de menor tamaño, estamos hablando de viviendas entre 1 millón y 2.500.000. Pero sobre todo, digamos, las que están entre 1.000.000 y 1.500.000 es lo que más se hace de vivienda, hoy, en México.

“Y ese segmento se sigue vendiendo, se sigue estructurando, se sigue haciendo a través de los canales que toda la vida hemos visto, los bancos que están en bibliotecas, para la línea 2, el nuevo Fovissste”.

Así, rechazó que haya una caída en el mercado. No se puede pensar en una crisis. Lo que sí, señaló, durante muchos años no se ha construido vivienda para la mayor parte de la población y esto es lo que se tiene que solucionar. “estas propuestas del gobierno buscan justo atender a ese segmento de la población”.

Aunque las propuestas no son suficiente para satisfacer la demanda, deja espacio para hacer otros esfuerzos, indicó.

“La principal restricción que nosotros vemos y que reconocimos entre los desarrolladores de vivienda es el costo de las viviendas. Por todo lo que implica el consumo de vivienda, desde la tierra hasta los permisos interminables”.

Empleo, debe resolverse como base de la economía, de la vivienda, etc

“Me preocupa más el empleo. Mientras nosotros no pongamos una respuesta, digamos, simétrica, contestando a un arancel que Estados Unidos ponga a los productos…debiéramos de ver que esos insumos, sobre todo porque muchos de ellos se producen en el mercado nacional, mantengan sus precios.

“Para todos los proyectos de muy nearshoring. La clave, el indicador clave a seguir es el empleo. Para que una familia compre una vivienda, normalmente una o las dos fuentes de ingresos deben haber tenido tres, cinco años de empleo estable con todas las prestaciones, verdaderamente formal y estable”.

Afirmó que cuando las familias tienen un empleo de calidad formal con todas las prestaciones sus decisiones de consumo en general se estabilizan.

“En los últimos años el empleo formal creció mucho. Hasta ahora no se ha visto una caída abrupta en el empleo, pero ese es el indicador que hay que estar vigilando. Porque además es la solución para el mercado de vivienda, pero para la economía mexicana en general, que se fortalece ante cada millón.

“Lo mismo va a pasar con los proyectos de muy nearshoring. Nosotros al final dentro del T-MEC, pues sí tenemos un trato específico para todo lo que cumpla esas reglas. Habrá que ver qué oportunidades surgen de esto, qué tanto se puede crecer en esto”.

Las negociaciones del T-MEC, consideró, va a determinar también la demanda de parques industriales, áreas industriales, etc.
“Me parece que nosotros todos tenemos que estar muy pendientes de eso”.

“La formalización, es la receta y no al contrario”

“El reto es muy grande. Inclusive la solución es tratar de fomentar la migración hacia el mercado formal. Se han hecho muchos intentos para incorporar a la informalidad en el crédito, en el caso, por ejemplo, de la vivienda. El mayor reto que tiene la informalidad para hacerse una vivienda es que casi la única opción que le queda es la compra de vivienda.

“Hay algunos créditos que dan directamente a los desarrolladores, hay algunas empresas que se especializan en dar crédito a la informalidad, pero la información que logras recabar de una persona que tiene un empleo informal tiende a ser muy precisa e incompleta. Y darle un crédito a alguien con esa información aumenta muchísimo la probabilidad de equivocables. Y eso hace que las carteras vencidas crezcan mucho”.

También añadió que, por otro lado, el que crezca la informalidad en el país ocasiona que también la recaudación fiscal no sea la que debería ser y hace que para los formales resulte más caro proporcionalmente. Y las familias que tienen un empleo informal carecen de muchas prestaciones, como la seguridad social, salud, que son las más importantes, y también vivienda. Y los venden en un círculo vicioso.

“Para que el país salga adelante, y sobre todo para que la calidad de vida de nuestra población mejore, se necesita buscar, y ahí sí, desde el gobierno, políticas que fomenten la migración de sus empleados a la informalidad.

“Justo lo que ves por parte de la banca, coincidiendo por supuesto en la política social”

Así, se refirió a la atención de algunos bancos como casos muy particulares que hacen esfuerzos para reconocer a su cliente por comportamiento.

“Y lo van haciendo crecer. En el fondo, es una manera de resolverlo, pero resulta caro para los dos lados. Termina siendo un financiamiento más costoso para la población y portafolios son más riesgo para la banca.

“Insisto, por supuesto que la banca tiene ganas de sumar, se ven los esfuerzos que hacen los diferentes bancos que sí participan en financiamiento, pero me parece que la solución de fondo es fomentar la formalidad.”.

Expectativas favorables para BIM a 5 años

Tienen expectativas muy favorables, pues afirman: el banco tiene mucho espacio todavía para crecer, tanto en vivienda como en el resto del sector inmobiliario. Además ha ido mejorando los resultados año por año y mejorando su calificación crediticia.

“Nosotros de aquí a 5 años nos imaginamos al banco ya habiendo completado su oferta de financiamiento al sistema inmobiliario completo. Por supuesto también para nuestros clientes depositantes ha ampliado la oferta de productos y servicios que nosotros hacemos.

“Y bueno, en específico también el fiduciario, que tenemos un fiduciario muy activo en todo tipo de fideicomisos, aunque por supuesto tiene, en particular, que muchos inmobiliarios de manera importante, creciendo y diversificándose”.

Así, informó que el año pasado los tres negocios crecieron a doble dígito.
“Este año estamos pensando crecimientos del 25% en la cartera de crédito, 20% en captación, 19% en fiduciario. O sea, son crecimientos de nuevo a doble dígito, cercanos al 20%.

“Es parte del desarrollo propio que tiene nuestro banco y queremos que dentro de 5 años seamos sin duda el referente en el financiamiento al sistema inmobiliario”.