Informe inmobiliario: precios altos y brecha digital

Además de los indicadores de inventario y rotación, el análisis incluye por primera vez el comportamiento de los créditos hipotecarios y la incidencia de fraudes inmobiliarios.

Propiedades.com presentó la segunda edición de su informe “Radiografía del mercado inmobiliario” correspondiente al primer trimestre de 2025. Este análisis periódico incorpora no solo los indicadores tradicionales sobre inventario, transacciones, oferta, precios y anunciantes, sino también nuevas variables clave: el comportamiento de los créditos hipotecarios y la incidencia de fraudes digitales en el sector.

De acuerdo con el informe, tres grandes tendencias marcan la dinámica actual del mercado inmobiliario: la gentrificación, el encarecimiento de la vivienda y la presión financiera sobre los hogares.

En lo que respecta a la renta, el crecimiento anual de precios en Ciudad de México se moderó (+6% vs. 2024), aunque continúa el proceso de transformación del mercado. Se identificó un reposicionamiento de colonias céntricas como Tabacalera, Lomas de Sotelo y Tacubaya, desplazando a zonas tradicionalmente dominantes como Polanco o Bosques de las Lomas.

“La gentrificación ha dejado de ser únicamente un fenómeno social o urbano para convertirse en un motor de transformación del mercado inmobiliario digital. La digitalización continúa enfocándose en los segmentos de alto costo, rezagando a las categorías económica y popular”, señaló Juan David Vargas, General Manager de Propiedades.com.

En cuanto a precios de vivienda, el encarecimiento se mantiene con un incremento anual del 5%. Esta tendencia sigue presionando la capacidad de compra de los hogares. En la Ciudad de México, el 38% de los hogares destina un porcentaje crítico de su ingreso al gasto habitacional, frente al 15% en Nuevo León, según datos de BBVA Research.

Sobre el inventario, se observó que el 57% de las nuevas publicaciones en el portal durante el primer trimestre corresponden a los segmentos Residencial y Residencial Plus. El segmento económico, que concentra buena parte de la producción habitacional del país, continúa mostrando una brecha importante en su digitalización.

En Monterrey, se detecta una alta polarización: 45.8% del inventario se concentra en los segmentos más altos, mientras que la oferta en segmentos medios es escasa.

En términos de rotación del inventario, el inicio del año mostró una caída: de 18% en enero a 15% en marzo, una desaceleración similar a la observada en el primer trimestre de 2024. Este comportamiento se atribuye a una menor presión de la demanda, altas tasas hipotecarias y ajustes en las expectativas de compra.

En cuanto al acceso al crédito, los datos del precalificador de Propiedades.com indican que el Infonavit mantiene su liderazgo en el financiamiento de vivienda para segmentos de ingresos medios y bajos (91%), seguido por la banca privada (37%) y Fovissste (7%). El 91% de los solicitantes busca crédito para la compra de una vivienda, lo que confirma la relevancia de este segmento para la demanda hipotecaria en el país.

Un apartado clave del informe fue la detección de un incremento del 39% en fraudes digitales inmobiliarios entre el cuarto trimestre de 2024 y el primero de 2025. El 87% de estos fraudes se concentró en publicaciones de rentas. Las propiedades de entre 60 y 100 m² fueron las más vulnerables, debido a su alta demanda y rotación.

“Las ciudades más digitalizadas también son las más expuestas al fraude. Es urgente fortalecer el ecosistema digital con procesos de verificación más estrictos, herramientas de autenticación y mayor educación para compradores y arrendatarios. Hoy, la seguridad en línea es tan crucial como la ubicación o el precio del inmueble”, concluyó Vargas.