CONSTRUCCIÓN
¿Sabes la importancia de la Tasa de capitalización?
Uno de los parámetros clave que deben conocer y manejar los inversionistas inmobiliarios es la tasa de capitalización, también conocida en inglés como cap rate (cap), una medición que permite evaluar la rentabilidad de un inmueble adquirido.
Este análisis numérico que se realiza a través de fórmulas tiene por objetivo brindar información que le permita al inversor, tomar decisiones con base al patrimonio que ya posee.
“La tasa de capitalización es una herramienta de análisis esencial para la toma de decisiones en la inversión inmobiliaria. En la actualidad, de acuerdo con la última Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI), los dos estados de México donde hay mayor proporción de hogares en rentas son la Ciudad de México con 44% y Jalisco con 41%, lo que representa una oportunidad de interés para los inversionistas en inmuebles para alquiler” sumó Cristina Toledo, Country Manager de La Haus, empresa proptech
Si no habías escuchado sobre esta herramienta, La Haus te la explica en tres pasos:
- Los parámetros a contemplar en la fórmula son dos, rendimientos esperados o ingreso operativo (NOI) y valor del mercado de la propiedad (costo de tu inmueble). Por ejemplo, si rentas en 10 mil pesos tu departamento, en un año te dará 100 mil pesos (NOI) y si te costó un millón, en un año recuperarás el 10% de la inversión.
- Es decir, necesitas al menos 10 años para recuperar la inversión inicial. Este ejemplo es general, pero como en toda inversión, atenderá fluctuaciones en costo, sin embargo, es un promedio que te puede guiar.
- Funcionalidad del resultado. Principalmente en tres sentidos, puedes conocer riesgos y estabilidad del inmueble de interés, para ello será clave que conozcas todos los factores que rodean tu inversión. Un cap rate alto podría suponer riesgos diferentes a los que ves en un cap rate bajo, donde los ingresos son constantes y la operabilidad es manejable.
- También permite comparar inversiones, entre tu catálogo o antes de iniciarte como inversionista y, por último, facilita la comprensión de tendencias en el mercado, identificar la demanda, las oportunidades y con ello se podría incluso negociar el precio de compra.
- Factores adicionales. Como en toda industria, los factores a considerar para la toma de decisión no suelen ser un par, por ende contempla estas tres características clave: la ubicación del inmueble, esto permitirá que identifiques la posible demanda y oportunidades de ofertas a desarrollar alrededor, por ejemplo el desarrollo de una plaza puede sumar a los atractivos cercanos al inmueble; tipo de propiedad y la condición de la propiedad, punto que al ser vivienda nueva, puede potenciar la valoración y rentabilidad de la misma.
Medir la tasa de capitalización permite optimizar el proceso de toma de decisiones. Sin embargo, no debe ser la única fórmula que se tome en cuenta para tener éxito en las inversiones inmobiliarias.
“Conoce las diversas herramientas que las plataformas de compra de vivienda diseñan para ti, a través de ellas puedes obtener proyecciones de plusvalía al momento de entrega; incluso, si no sabes en cuánto podrías rentar la vivienda de interés, te proporcionan una renta promedio del inmueble.
Además, ojo con las fórmulas, muchos se confunden con la tasa de descuento, pero esa es útil para quien compra vivienda con el fin de venderla en el futuro, entonces probablemente la cifra resultada no sume mucho al uso que tienes planeado para tu inversión” concluyó Toledo.
