FIBRAS cumplen 10 años, presentan resiliencia y retos

El 4 de noviembre tuvo lugar el Fibra Day 2021, que celebró el décimo aniversario de los fideicomisos inmobiliarios desde su aparición en 2011, en el mismo se discutieron temas como la perspectiva postpandemia, la resiliencia de los bienes raíces, la contribución del sector a la economía mexicana, además de las oportunidades en México y sus nuevos paradigmas.

Carlos Gómez, analista en Intercam Grupo Financiero, señala en su nota de sector “Fibra Day 2021, Resiliencia, crecimiento y oportunidad”, que las Fibras se han tornado una alternativa atractiva de inversión gracias a que los bienes raíces protegen el patrimonio en tiempos de incertidumbre. Asimismo, los vehículos utilizados (certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios) otorgan liquidez a un activo ilíquido, además de mayor accesibilidad por su precio. También el flujo constante de ingresos (dividendos) puede sustituir a instrumentos como bonos o inversiones físicas en bienes inmuebles.

El especialista opina que las valuaciones actuales colocan a las Fibras como instrumentos infravalorados, por lo que también tienen potencial de ganancias de capital. Así, los fideicomisos representan hoy el 4% de la capitalización del mercado, con un rendimiento total anualizado de 10.82% en los últimos 3 años.

Lo anterior porque las Fibras cotizan en su mayoría a un descuento importante respecto al valor de los activos después de deducir los pasivos entre el número de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) en circulación (NAV), no obstante, todavía hay retos que superar y cambios que hacer de cara al futuro del sector.

Contribución de las Fibras a la economía

Gómez manifiesta que, tras una pandemia casi superada, el sector está en recuperación y la inversión fluye por medio de adquisiciones inmobiliarias. Las Fibras participan principalmente en el sector industrial, comercial y de oficinas, y mantienen 660,881 mdp en activos (1,878 propiedades = 25.9 millones de m2 de ABR) distribuidos en todo el país, aunque concentrados primordialmente en la Zona Metropolitana y el Norte.

Las Fibras aportan el 3% del Predio Nacional y generan más de 352 mil empleos, lo que las convierte en un agente económico clave. Asimismo, fungen como promotoras de México, atrayendo inversión, turismo y talento hacia el país. De esta manera, aprovechando las coyunturas actuales y operando propiedades simbólicas, las Fibras generan valor a todos los interesados y son líderes en el desarrollo económico de la nación.

Una tierra de oportunidades.

La recuperación es sólida y ha superado expectativas. México tiene una economía resiliente y un sistema financiero fuerte debido a los estándares de Basilea, y las Fibras no se quedan atrás. El límite impuesto sobre el apalancamiento les ha permitido sobrevivir sin problemas esta crisis, seguir pagando distribuciones y capitalizar nuevas oportunidades que generen valor a los inversionistas. Así, el sector se encuentra financieramente saludable.

México forma parte de la región más productiva del mundo. Su ubicación geográfica privilegiada, mano de obra calificada, disponibilidad energética y eficiente logística lo ha convertido en una alternativa clave ante el contexto económico actual.

Las Fibras se beneficiarán de esta coyuntura ya que puede atraer: 1) inversión extranjera interesada en inmuebles de calidad; 2) más turismo ansioso de nuevas experiencias; 3) mayor comercio internacional necesitado de centros de distribución, almacenes y logística; 4) talento y empresas internacionales que requieran oficinas de primer nivel; y 5) inversionistas globales que quieran diversificar en países emergentes, con visión de responsabilidad ambiental, social y corporativa.

De igual manera, el país está poblado en su mayoría de jóvenes, lo que moverá la demanda hacia los temas clave a los que apuntan las Fibras. Así, compitiendo en digitalización, innovación y los factores de responsabilidad ambiental, social y de gobernanza (ASG), el sector tiene una amplia gama de oportunidades con un enfoque de largo plazo.

Resiliencia, adaptabilidad e innovación en sus sectores

Industrial. – El sector vive una coyuntura por las cadenas de suministro. Por su ubicación geográfica, la demanda de espacio logístico ha aumentado considerablemente, lo que ha subido las rentas y mantenido a tope la ocupación. Sin embargo, es un sector que no ha evolucionado en décadas. Ahora, la automatización y la accesibilidad a la red eléctrica es muy importante, lo que ha encarecido la tecnología y la tierra.

De igual manera, los materiales de construcción han triplicado su valor, por lo que desarrollar es ineficiente. Así, espera ver más adquisiciones y digitalización de edificios industriales, junto con una demanda resiliente y alta competencia en los próximos años.

Almacenamiento. – Las disrupciones sociales han impulsado la demanda por almacenamiento. El negocio se caracteriza por tener ubicaciones cercanas a la demanda y seguir las tendencias urbanas, así como incrementar sus tarifas por arriba de la inflación. El sector seguirá creciendo.

Comercial. – Los consumidores ahora exigen espacios abiertos, entretenimiento y seguridad. Así, los cambios deben ser oportunos y encaminados a mejorar la experiencia del visitante. Afortunadamente, los centros comerciales se han adaptado rápido y la ocupación ha respondido mejor de lo esperado. De igual manera, las alianzas con empresas para ser centros de distribución.

Hoteles. – Los hoteles de ciudad se recuperan gracias a la reapertura industrial, mientras los de playa por mayor turismo local. Han cambiado las preferencias: ahora, los viajeros hacen estancias más prolongadas y a lugares más cercanos. Además, buscan nuevas y mejores experiencias, por lo que las Fibras deben innovar sus costumbres y productos.

Oficinas. – Muestran baja ocupación y mucha inversión no institucional, lo que conlleva una sobreoferta. Los inquilinos ahora demandan flexibilidad en los espacios por los constantes cambios tecnológicos (instalaciones eléctricas móviles y calidad del aire, entre otros). Asimismo, seguramente veremos más oficinas con certificación EDGE e integradas con proptech que mejorarán el bienestar y la eficiencia de los empleados.

Por lo tanto, las Fibras que más rápido hagan esta evolución en sus espacios, serán las que más pronto vean mejores resultados. Si bien algunas oficinas se reconvertirán en viviendas u otros como clínicas de salud, la demanda corporativa irá en aumento hasta regresar a su nivel ideal en unos años.

Educativo. – Las adquisiciones educativas deben ser más analíticas y deben entender las dinámicas de largo plazo del negocio. Ahora, los alumnos quieren instalaciones más entretenidas y cómodas, por lo que las Fibras deben modernizar sus edificios y equiparlos.

ASG. – Las empresas deben adaptarse a nuevas realidades y ofrecer productos y servicios de acuerdo con estas necesidades. En México, los inversionistas y los clientes son quienes impulsan el ASG, ya que les importa saber en qué están poniendo su dinero y cuáles son los riesgos implícitos, de esta forma, los fideicomisos deben adoptar un enfoque holístico que tome en cuenta factores distintos al financiero en su toma de decisiones.

Las Fibras muestran mayor avance en los compromisos sociales, indicando mayor diversidad, inclusión y sanas prácticas. En cambio, han quedado rezagadas en el criterio de gobernanza donde tienen mucho campo para trabajar y mejorar. Finalmente, casi todas buscan tener edificios con certificación LEED que asegura bajo impacto ambiental, no obstante, es una evolución muy cara y que llevará bastantes años, pero poco a poco va avanzando.