Control de precios a la vivienda podría distorsionar mercado inmobiliario

Paulina Anciola e Iván Arias, analistas en Grupo Financiero Banamex, recuerdan que el 16 de julio de 2025 la jefa de gobierno, Clara Brugada, presentó el Bando 1 “Por una Ciudad Habitable y Asequible con Identidad y Arraigo Local”, una estrategia contra la gentrificación que pretende garantizar el derecho a la vivienda, preservar la vida barrial y evitar el desarraigo en colonias con presión inmobiliaria en la Ciudad de México.

En una nota especial resaltan que las rentas congeladas, no son nuevas, porque ya se experimentaron en la CDMX y son un claro ejemplo de los efectos no deliberados de políticas públicas que pueden ser bien intencionadas, porque, aunque protegieron a un segmento de la población, distorsionaron el mercado inmobiliario, deterioraron el parque habitacional y contribuyeron al despoblamiento del centro urbano.

Ese episodio histórico deja la importante lección de que algunas intervenciones públicas deben diseñarse con plazos definidos, monitoreo continuo y mecanismos de ajuste porque, de lo contrario, pueden derivar en externalidades negativas de magnitud relevante y deteriorar de manera estructural activos escasos para la sociedad. https://www.banamex.com/sitios/analisis-financiero/notas/economia/detail.html?2485521&lid=MX|sitios|analisis-financiero|index-AnalisisFinanciero-Economia-Ir2485521-ES

También señalan que el Bando 1 fue en respuesta a protestas por el aumento en las rentas, que han crecido alrededor de 10% anual desde 2020, indicando que Brugada señaló que la aplicación del Bando 1 se realizará en distintas etapas entre julio y septiembre, entre las cuales tiene considerado diversos foros con la participación de comunidades locales, organizaciones civiles y especialistas.

Los especialistas recuerdan que las rentas congeladas no serían nuevas en la CDMXya queentre 1942 y 2001 en la CDMX, entonces Distrito Federal, se implementó un régimen de rentas congeladas que fijó los precios de alquiler; sin embargo, esta medida, que buscaba proteger a los inquilinos frente a la inflación y la escasez económica, generó distorsiones significativas en el mercado inmobiliario, deterioro urbano, y despoblamiento del centro de la ciudad.

Manifiestan que, en el contexto actual, propuestas como la de limitar los aumentos de renta deben considerar las lecciones del pasado. Un control de rentas mal diseñado podría desincentivar nuevamente la inversión privada, que en 2024 representó 85% del financiamiento para la construcción de vivienda en la CDMX.

Además, ubicar estos apoyos en zonas centrales puede trasladar la presión inmobiliaria a otras zonas, provocando más gentrificación periférica. Otras posibles externalidades negativas incluyen aumentos en la informalidad en el arrendamiento (contratos verbales y/o no registrados), erosión del valor catastral y, en consecuencia, de la recaudación fiscal, y discriminación de inquilinos potenciales.

Por ello, consideran muy relevante la implementación de políticas complementarias, como incentivos fiscales para el mantenimiento de inmuebles en renta y subsidios directos a inquilinos de bajos ingresos, para balancear la justicia social con la sostenibilidad económica.

También consideran que faltan detalles del programa y de su implementación para evaluar la viabilidad y los impactos, ya que aún se desconoce con claridad varios de los conceptos del Bando 1 como las ‘Zonas de Tensión Inmobiliaria’, la ‘Defensoría de los Derechos Inquilinarios’, así como la estrategia de implementación.

Algunos puntos del documento sugieren la necesidad de financiamiento público y otros de inversión privada, por ello ven limitantes para la primera dadas las restricciones presupuestales actuales, y para la segunda por los menores incentivos para este mercado. En la medida que se conozcan los detalles de la normatividad se podrá realizar una evaluación completa de los impactos de esta medida.