Me han preguntado varias veces porque llamamos al Registro Único de Vivienda (RUV), Nuevo Ruv, a tal grado de haber cambiado su logotipo, recientemente su página WEB y en algún momento también habrá cambios en su imagen.

Tonatiuh Suárez Meaney

Como los distintos organismos del país, el RUV también cambia y se adapta a los nuevos tiempos en que la gente demanda hacer efectivo el derecho a la vivienda y el gobierno respalda dicho empeño social. El RUV sigue la pauta establecida por el gobierno y se transforma. De cualquier forma, desde su fundación ha sido una suerte contar con el RUV. Son pocos los países de América que cuentan con un registro de vivienda. Desde 1962, se apuntaba en la ONU, la necesidad de que los países contaran con un registro de vivienda “permanente”, que tuviera fines estadísticos y de control. A 56 años, en América, son pocos los países que lo tienen. Uruguay cuenta con un registro no de vivienda pero si de beneficiarios de vivienda con fines sociales; Venezuela con uno de carácter fiscal y Estados Unidos con uno inmobiliario de gran alcance, con información de casas en venta y con acceso móvil. El RUV de México, hoy es el más multifinalitario, inclusivo con los distintos actores de la vivienda y con mayor desarrollo tecnológico y alcance de información. El RUV cuenta con todo lo necesario para ser un nodo de información que pueda ser utilizada por los planificadores urbanos, tomadores de decisiones públicas, y un reservorio de datos para la industria y los demandantes de vivienda. Adicionalmente, el RUV no cuesta al erario ni a los adquirientes de vivienda. Sin embargo, el RUV ha sido un organismo un tanto egoísta, que teniendo la información no la ha devuelto de forma óptima, ni a los empresarios, ni al gobierno ni a los adquirientes.

El RUV se crea en 2004 como una oficina de Infonavit, que logra dos años después unificar los parámetros de registro con Fovisste, Conavi y SHF. Dos años más después, inicia sus operaciones como plataforma con el beneplácito adicional de Fonhapo, ABM, AMSOFOL, Canadevi y CMIC. En 2009 inicia el registro de verificación. Es en 2010 cuando se acuerda la separación del RUV de Infonavit para dejarlo como una herramienta de servicio al sector vivienda. Un año después, toma la forma de empresa constituida como fideicomiso privado (con participación de Infonavit al 70% y SHF al 30%) sin fines de lucro, con propósitos principalmente tecnológicos, cuya finalidad es generar información de vivienda. En 2012 comienza a proporcionar información a INEGI para la planeación de censos. En 2013 asume importantes tareas de apoyo a la política de vivienda, sobre todo como administrador de la capa cartográfica de los polígonos de contención urbana de CONAVI. Posteriormente se registra también el mercado abierto individualizado. Hoy se busca qué los bancos registren las viviendas de sus operaciones de crédito, y que el RUV obtenga también beneficios de la información que proporciona a INEGI y otros organismos, lo cual se justifica desde el momento que la información del RUV ha de servir al adquiriente.

De esta manera, el RUV ha pasado a mi parecer por tres etapas que lo han llevado de procesar información táctica a estratégica. Primero, en su fundación fue visto como un simple repositorio de ventanilla única para facilitar trámites de la industria habitacional. Luego paso a una segunda etapa, en que al verse que una base georreferenciada de ese tipo tenía grandes capacidades, cambio a un sistema que permitía generar información para el gobierno, en la alimentación del Sistema Nacional de Información de Vivienda (SNIV), la planeación del Instituto Nacional de Estadística (INEGI), entre otras, y ocasionalmente para la industria. Ahora, inicia una tercera fase en la que, con base al derecho a la vivienda adecuada, quien primero se debe favorecer de la información de la vivienda es el adquiriente, que al conocer los datos de la oferta, podrá decidirse por la mejor opción para cuidar su patrimonio. De esta forma los oferentes competirán por dar mejores opciones, pero al mismo tiempo, tendrán información para conocer las mejores localizaciones para sus desarrollos. De esta forma se entra en un círculo virtuoso en el que el mercado se vuelve libre, pero con un consumidor informado, y por lo tanto inteligente.  La nueva forma de operar también admite que el adquiriente puede requerir vivienda usada, o simplemente mejorarla. Sin olvidar que un importante grupo de personas, vieron dañada su vivienda durante el sismo 2017 y lo que quieren es reconstruirla.

La evolución también significa un cambio en el flujo de información. Antes, el RUV recibía información individualizada de la industria, y esta de los adquirientes. El RUV la entregaba agregada al gobierno, Infonavit e industria. Hoy, además de que se han de agregar registrados como los bancos y los promotores, la relación con la industria es en doble sentido pues no sólo la industria da datos al RUV si no el RUV devuelve información a la industria pero también al adquiriente. El RUV recibe datos y entrega información. 

Esto coincide con la evolución del gobierno, que en materia habitacional, de controlar el mercado solo con leyes restrictivas, paso a añadir políticas subsidiarias y ahora deja los subsidios indirectos para controlar la planeación de forma múltiple, siendo la oferta de información abierta uno de sus instrumentos. Es decir, hoy dejar la información al público le da un poder sobre el mercado habitacional. Pero no debe dejar datos, debe recibir datos y entregar información. Y en eso también hay una evolución, hace una década existían muchos datos de vivienda, pero poca información. A esto le han llamado algunos analistas infobecidad o infoxicación. Muchos números que se pueden descargar y que no sirven en realidad pues no generan información. En cambio, cuando estos datos están organizados en forma, tienen periodicidad y calidad, se convierten en información. Pero ahí no para la cuestión, pues se pueden convertir en conocimiento cuando la información se utiliza para conocer como se relacionan los fenómenos, y finalmente el conocimiento de los procesos habitacionales, se puede convertir en sabiduría cuando el gobierno lo usa para diseñar políticas adecuadas, los constructores para hacer buenos negocios y el adquiriente para cuidar su patrimonio. Este proceso de la conversión de datos en sabiduría es llamado pirámide de Ackoff. El RUV no genera sabiduría habitacional, toma datos habitacionales, los transforma con herramientas en información habitacional ni esta en sus objetivos, pero si puede realizar algunos análisis para que el publico pueda ver como transformar su información en conocimiento habitacional. Los distintos actores convierten ese conocimiento en sabiduría habitacional. Así, el RUV contribuye en que no haya más desarrollos perdidos en la nada pues ofrece herramientas para una mejor localización. También contribuye con sus herramientas a que el usuario elija bien una vivienda, la compare y conozca las debilidades o fortalezas de la casa y su entorno.

Hoy la información significa poder y la tecnología permite que llegue a las personas que antes no tenían poder y tomaban decisiones de forma precaria. Por medio de APP y páginas WEB, información que antes era reservada hoy puede estar al alcance de cualquiera. El comprador verá con distintos instrumentos y herramientas que no le conviene comprar a grandes distancias de su casa, y el desarrollador quedará así protegido también. Pero además, el desarrollador contará con una herramienta que calcula la absorción microlocal con lo que podrá estimar tasas internas de retorno para sus desarrollos de manera más certera.

Alta tecnología

Por esto es que el RUV ha desarrollado aplicaciones móviles. Al adquiriente le da una aplicación llamada Compara, con la que el usuario puede comparar distintas ofertas. Al desarrollador le ofrece la calculadora de absorción llamada Absorbe, en la que para cualquier punto en el país, calcula los tiempos de absorción de la vivienda desde 500 metros. A ambos agentes les ofrecerá sorprendentes herramientas de realidad aumentada para la visita virtual de oferta. Al gobierno por su parte, le brindará numerosos tableros de control que le permitan anticiparse a posibles problemas. Todo, en tiempo real.

Las aplicaciones en este momento se encuentran en etapa de prueba y en cuanto se liberen, se espera que tengan una influencia notoria en el mercado. Pero ahí no acabará todo, la calidad de la información debe incrementarse, se deben auditar los datos geográficos para dar certeza de su evolución, sobre todo en los datos históricos ya cerrados, También existen temáticas pendientes como el riesgo, la seguridad y la calidad de la vivienda, que al ser vista la vivienda hoy, como casa+entorno, deben ser factores de evaluación y también el RUV debe generar información para esos distintos aspectos.

Para cumplir con el manejo de ese enorme compendio de datos, el RUV requiere una transformación en sus procesos que brinden seguridad total a los datos, para ello se ha implementado una oficina de control de proyectos y otra de CISO (seguridad informática), que hacen que los datos estén seguros gracias al blindaje informático y de procesos. Esto en un momento permitirá certificar al RUV en ISO 27000 y en otros aspectos dando la confianza  a todo participante de ofrecer sus datos. La seguridad del RUV requiere de alta tecnología, que va desde la posibilidad de realizar inspecciones con drones en las zonas de alta incertidumbre de datos, hasta resguardar sus datos y potenciar las trazas de los usuarios para detectar cualquier mal uso de la información.

Entonces el RUV debe pasar de egoísta a generoso, de hermético a abierto, de oscuro a transparente, de reservorio de datos a generador de información susceptible de transformarse en conocimiento; seguro a infranqueable. Un RUV seguro también puede ser mostrado sin problema y ser más visible. No se requiere gran publicidad y medios masivos, sino un manejo óptimo de redes, que son las que facilitan la entrada al adquiriente. Por eso ahora, el RUV busca aparecer más en redes, ofreciendo programas en vivo por internet, mostrando sus avances, exponiéndose a la crítica. En las redes convergen todos los actores y así el RUV puede comunicar sus logros y productos.

Diversidad habitacional

Hoy más que nunca el RUV debe tener una visión social, y así lo hace desde la prospección de su principal producto, la CUV (código único de vivienda) que cuando el RUV era concebido sólo como ventanilla única, comenzó siendo una especie de número de acta de nacimiento de la vivienda nueva de interés social. En una segunda etapa se amplió a toda vivienda que pasara por un proceso financiero o mercantil. En la etapa que nos encontramos, se busca que toda la vivienda se registre. Gran parte del país está devastado por los sismos de 2017, y el gobierno realiza grandes esfuerzos por reconstruir grandes áreas. Evaluar y controlar esta reconstrucción requiere de tecnología y datos que el RUV ofrece por medio de una CUV Social, que cubra solos los mínimos costes que genera.

Estamos hablando de que existe diversidad habitacional. Unos rentan, unos compran, unos habitan lo que les fue heredado. Unos requieren vivienda nueva mientras que otras familias requieren vivienda usada que es más probable en zonas céntricas. Existen muchas formas de habitar una vivienda, de adquirirla o de producirla. La producción masiva debe seguir existiendo, y el RUV genera productos para ese tipo de producción. También se deben generar los procesos para que la vivienda autoproducida o autoconstruida sea cuidada y que efectivamente los registros indiquen cuando una vivienda esté siendo modificada en su reconstrucción. Las aplicaciones que desarrolla el RUV permiten que esta información sea cuidada, pues puede almacenar fotografías que no puede ser movida y al entrar al registro se sabrá que las imágenes son efectivamente de la casa en reconstrucción. Se pueden tomar fotos de antes y después que queda almacenadas en el registro.

En resumen, el Nuevo RUV reconoce la diversidad del problema habitacional y por lo tanto también las soluciones son diversas, el RUV da cabida a ellas, buscando ofrecer en cada una, la solución más adecuada.

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