Texto publicado en el libro “Vivienda económica ¿Quién la va a construir?”

Javier Tapia, director ejecutivo de Previsión Legal

Independientemente de la tendencia política de cada quién, las decisiones económicas del actual gobierno han frenado la economía nacional. Tanto factores duros como el recorte en el gasto gubernamental, los despidos y disminución de plazas en diversas secretarías y dependencias federales, como la desconfianza del inversionista informado (el que lee y entiende las opiniones de las calificadoras) y el de a pie sin duda han desacelerado el motor económico nacional. Las estimaciones de crecimiento económico rondan en 1% para este 2019.

Es sabido que el mercado inmobiliario se impacta inmediatamente ante los movimientos económicos, pues es un sector socorrido por inversionistas grandes y pequeños. Y lo vemos en algunos indicadores: la venta de vivienda nueva durante el primer cuatrimestre del año ha caído 23.4% según la Conavi, mientras que la vivienda usada se contrae 12.0% durante este mismo período.

El futuro de las tasas de interés en México es incierto, pues a pesar de que han respirado por la disminución de la tasas en Estados Unidos, la incertidumbre económica puede comenzar a derivar en fugas paulatinas de capitales, lo que presionaría a Banco de México (Banxico) a revisar el indicador. Incrementos en las tasas conducen a que los solicitantes de créditos hipotecarios tengan que comprobar mayores ingresos o reduzcan su expectativa en cuanto al valor del inmueble que desean adquirir, además de que el potencial comprador considera aspectos como su permanencia en el empleo o el declive en su actividad económica.

Por ello es totalmente representativa la frase popular: “a falta de pan, tortillas”, ya que el arrendamiento es una respuesta natural ante un escenario como el que estamos viviendo, pues independientemente de la economía, los mexicanos necesitamos un techo para vivir y para producir. La iniciativa de descentralización de dependencias y secretarías traería consigo una explosión del mercado del arrendamiento en las ciudades destino y un posible estancamiento temporal en la CDMX. Sin embargo, se ha anunciado que muy probablemente esta iniciativa no ocurrirá este año, pues no se asignaron partidas presupuestales para ello.

Entre tanto, el mercado recupera la confianza, el sector inmobiliario está viendo una posibilidad real en el arrendamiento. El asesor inmobiliario claramente prefiere la compra-venta, por la relación de trabajo-ingreso, pero en tiempos como estos el arrendamiento no deberá de ser despreciado por quienes intermedian operaciones inmobiliarias.

Sin duda, la situación actual empujará las tendencias que ya veíamos, pues entre el 2010 y el 2015, el arrendamiento en México creció 26.5% según cifras del conteo intercensal de vivienda del INEGI con un total de 5.08 millones de viviendas en renta (de un total de 26.7 millones de viviendas). Estas tendencias no son exclusivas de nuestro país, pues hay estadísticas que nos indican que en algunos países europeos, más de la mitad de la población vive en viviendas alquiladas. En Suiza, 61% de las viviendas son rentadas, en Alemania 59%, en Dinamarca 48%, por citar algunos ejemplos.

¿Por qué se prefiere el arrendamiento?

Hay dos respuestas: la primera es la economía de los jóvenes, pues tiene que ver con un limitado acceso al capital o bajas posibilidades de ahorro de las nuevas generaciones, ya sea por ingresos muy limitados o por prioridades de gasto que tienden más bien al corto plazo. La segunda es relativa al estilo de vida de los profesionistas y de las parejas: un estilo de vida relacionado más bien con el disfrute de experiencias, con la calidad de vida, con más “hacer” y menos “tener” y con una permanencia mucho más corta en el empleo, incluso a nivel geográfico.

El arrendamiento resuelve con contundencia y flexibilidad estas necesidades y estilos de vida. El inmueble rentado da la posibilidad a los jóvenes de resolver la necesidad de vivienda sin contar con un capital y además les da la flexibilidad que buscan para vivir cerca de sus trabajos, sin ataduras y sin compromisos.

Arrendamiento, solución laboral

La respuesta contundente es NO. Pero tampoco lo es la compra- venta. En términos generales, los precios por metro cuadrado en ambas figuras para predios cercanos a las fuentes de empleo en las grandes ciudades de nuestro país (y de todo el mundo) son inalcanzables para el trabajador promedio. La demanda que se genera alrededor de los centros corporativos e industriales hace que en las economías abiertas, los precios de la vivienda en renta y en venta sean impagables.

Muchos gobiernos latinoamericanos buscan regular los precios de la vivienda en renta en las grandes urbes, o incluso se convierten en desarrolladores y constructores, generando ruidos innecesarios en los mercados y en las tasas de interés. Además de que estos programas suelen ser medianamente implementados pues no forman parte de políticas públicas a largo plazo o incluso terminan siendo oportunidades de corrupción y compadrazgos.

¿Qué hacer entonces?

Consideremos lo siguiente:

  • Acceso al transporte público. Según el ITDP (Institute for Transportation and Development Policy), solamente 47% de la población de la Ciudad de México vive a menos de 1 km de una ruta eficiente de transporte público, mientras que en Madrid o Barcelona, el índice es mayor al 90%.
  • Calidad del transporte público. El sistema de transporte público en nuestro país es absolutamente ineficiente. Por ello, sólo 3 de cada 10 mexicanos están satisfechos con el servicio ofrecido según la Encuesta Nacional de Calidad e Impacto Gubernamental 2017 levantada por el INEGI.
  • Concentración de las fuentes de empleo. Los polos de desarrollo en nuestro país son pocos, y no son auto-contenidos. Es decir, en una metrópoli, existen entre 2 y 4 zonas corporativas e industriales, pero en ellas o alrededor de ellas no se desarrolla vivienda, comercio o escuelas, e incluso, en algunas no se planeó la infraestructura necesaria para el transporte público.

A lo largo de nuestra historia moderna, estos tres elementos han sido claramente olvidados por los gobiernos metropolitanos. Por ello, manosear los precios de la vivienda, aplicar programas asistencialistas o incluso convertir al Estado en un desarrollador de vivienda parece una gran aberración y sin duda, una solución absolutamente cortoplacista. Primero habrá que implementar políticas que impulsen profundamente los tres elementos recién explorados.

Esos elementos bien manejados, distribuirán la oferta y la demanda de vivienda y los precios se auto-modularán. Y si eso no ocurre o no ocurre con el vigor necesario, entonces se podrán establecer apoyos o programas de otro tipo. Es decir, se tiene que invertir en verdadero desarrollo metropolitano y no distorsionar los mercados financieros e inmobiliarios con políticas y programas de apoyo o de controles de precios.

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