Relocalización de empresas de Asia, oportunidad para Fibras en México

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La inversión en el sector industrial en México y América Latina se fortalecerá con el T-MEC y robustecerá a sectores como manufactura, vehículos, camiones, autopartes, bienes de capital, biomedicina y sus suministros, transporte, logística y distribución, ya que cuenta con un inventario en la región superior a los 60 millones de metros cuadrados.

En este marco, el nearshoring y el reshoring se reforzarán por la crisis del COVID-19 y los problemas de intercambio comercial entre Estados Unidos y China, con lo que ya se están acercando empresas asiáticas y norteamericanas establecidas en Asia, para relocalizarse a su mercado objetivo: Estados Unidos.

“Con el equipo de ProNewmark se han estado dando consultorías como nunca a empresas asiáticas y norteamericanas instaladas en Asia, para comenzar a ver a qué áreas de la región puede venir toda esa inversión. Brasil siempre fue el encanto de muchas empresas norteamericanas y europeas”.

Además “existe todo el resto de América Latina para atraer inversión. Panamá, Colombia, Perú y Chile tienen tratados internacionales con Estados Unidos y México puede ser uno de los principales ganadores del nearshoring, por lo que tenemos que aprovechar esta oportunidad, sobre todo los gobiernos, y abrir todas las facilidades para que efectivamente pueda tomarse a México y la región Latinoamericana como escaparate para aterrizar todos estos proyectos de inversión”, señaló Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark Knight Frank (NKF).

Nueva geografía económica

Agregaron que en este panorama, el mercado inmobiliario industrial se verá fortalecido, no solo por el crecimiento del comercio electrónico que ha sido de 500% en los últimos diez años, sino por la vitalidad que ha mostrado en regiones como la fronteriza norte, donde nueve ciudades se destacan por su vinculación con la economía norteamericana y ante la crisis por la que atraviesa el planeta, los capitales buscan un refugio, y actualmente no hay ninguno mejor, que el industrial.

“Monterrey es el segundo mercado más importante después de la Ciudad de México; Ciudad de Juárez, es el mercado más dinámico, quizás en un empate técnico con Tijuana hoy día, y si combinamos todas las clases de aproximadamente 160 millones de pies cuadrados, unos 14 millones de m², estamos hablando de que es un mercado sano”

“No estamos viendo la clausura de ninguna empresa; estamos viendo iniciativas de expansión, mucha especulación de mercado, con muchos edificios en construcción. Las rentas promedio se han mantenido estables de 4-4.10 dólares por metro cuadrado, en precio de salida para un edificio en obra gris. En este país es que los precios de tierra nunca se devalúan, los precios de construcción en tiempos de crisis se inflan y en tiempos de incertidumbre, el dinero busca un refugio, y ahorita cualquier refugio que exista, no es mejor que el industrial”, afirmó por su parte el CEO de Alles Group.

En el panel participaron Félix G. Tejada, CEO de Alles Group; José Carlos Alemán, CEO de Siila México y Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark Knight Frank (NKF), durante un encuentro virtual organizado por Orange Academy.

Mayor huella industrial

En cuanto al sector de transporte, logística y distribución, los especialistas en el mercado inmobiliario industrial destacaron que la huella se va a ampliar para dejar de representar 10% y en los próximos 24 meses quizá signifique hasta un 15-20%, además de que los patios traseros de los locales comerciales y puntos dentro de las ciudades, se estarán convirtiendo en el corto plazo, en centros de distribución de la llamada última milla.

De hecho, subrayaron, ya están en pláticas alianzas entre tiendas de conveniencia y grandes jugadores del comercio electrónico, para ser centros de entrega más cercanas al consumidor final.

Oportunidad para las Fibras

“Para el tema de transporte y logística, esto vino a acelerar la tendencia y la infraestructura que estaba preparada para e-commerce, ventas en línea o para llevar productos en la última milla en industrial Real Estate iban a tomar los próximos cinco años y ahora, obligados por la circunstancia, van a tener que realizarlo en los próximos 12-18 meses”.

“Me parece que hay una gran oportunidad para aquellas empresas, aquellos Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) que se dedican a esto, para hacerlo porque aumentaron las ventas de manera exponencial y porque no existe en México la infraestructura para llegar a última milla de manera adecuada, entonces van a tener que cambiar planes de inversión hacia esos productos”, dijo el CEO de Siila.

Afirmaron que por la circunstancia actual no se ha afectado el sector, ni la recolección de rentas que antes de la crisis fue de un 87%, a diferencia de lo que sucedió en el sector de consumo que se redujo de un 98% al 34% y destacaron que las zonas tradicionales del sector industrial como la frontera norte, Bajío y ZMCM, seguirán creciendo.

Destacaron que hay un histórico de cómo se ha venido dando el crecimiento en el mercado industrial, esto es básicamente la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) y los 13 mercados más importantes de la República, que representan 79 millones de m² entre clase A y B, principalmente.

“En 2010 estaba el precio promedio de 4.68 dólares por m² con un inventario de 3.5 millones; en 2012 el precio estaba por encima de 4.90 dls, con un inventario de 4.7 millones de m²; para 2014 en 7.2 millones; en 2016 ya estábamos sobre los 8 millones; 10 millones para 2018 y a la fecha ya estamos rondando los 11 millones de m². Esto habla de que no termina de estar mejor y en mejor momento, posterior a la crisis de 2008, donde hubo un impacto relevante y de ahí los precios se han ido incrementando, asimismo el inventario y sobretodo, la calidad de espacio que se está entregando”, subrayó finalmente, el presidente en México y director general para la región de América Latina de Newmark.

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