¿Por qué hay bancos en México que no participan en crédito puente?

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créditos hipotecarios

Por Federico Pizarro

Aunque no lo parezca, la mayoría de las personas piensan que son una cantidad menor pero en México operan 49 bancos que están asociados a la Asociación de Bancos de México (ABM), por supuesto que los hay de muy distinto perfil, tamaño, nicho y objetivos, sin embargo, llama la atención que sólo 12 participen de una manera más o menos profunda en el financiamiento de proyectos de vivienda y que 3 de ellos concentren el 49.17% del saldo en este tipo de créditos. En cifras el citado saldo alcanza los 97.6 mil millones de pesos, siendo que el de mayor participación posee 18.4 mil millones y el que menos dentro de los 12 líderes, un escaso 1.6 mil millones de saldo en cartera.

La pregunta es por qué si este tipo de créditos tienen por definición una garantía real, ya sea hipotecaria o fiduciaria, una fuente de pago clara a través de la venta de unidades a construir, un plazo corto de recuperación y la posibilidad de ingresos no financieros, tales como avalúos, fideicomiso, seguros y hasta una potencial venta cruzada a los posibles adquirientes, existen bancos que no participen en el sector y hasta lo “satanicen”.

La mayoría de las opiniones que se escuchan en el por qué se suprime la entrada al sector vivienda, tienen que ver con el riesgo asociado a los proyectos, la experiencia con las grandes “vivienderas” que quebraron hacia principios del sexenio pasado y la elevada relación de pasivo a capital que se tienen en muchas de las estructuras de financiamiento, utilizando el EBITDA y la liquidez del vehículo de acreditamiento como únicos elementos de decisión crediticia.

En este sentido es indispensable entender que el sector vivienda y de proyectos de inversión en general, no debe bajo ninguna óptica evaluarse de la misma manera en que se evalúa a una fábrica de pinturas, una comercializadora o la industria farmacéutica, ya que los periodos de generación de flujos de los proyectos no son ciclos calendario, sino ciclos de proyecto en donde los estados financieros dependerán de la etapa en que se encuentre el desarrollo, por otra parte, la capacidad de pago del crédito dependerá del éxito o fracaso del proyecto, es muy curioso escuchar cuando se dice que el crédito para un proyecto de inversión inmobiliario es “riesgo proyecto”, cuando axiomáticamente al estar financiando un proyecto, la fuente de repago deberá ser el proyecto en si mismo. Lo anterior, de ninguna manera quiere decir que las personas involucradas en la promoción no deban de tener la capacidad, oficio, experiencia y calidad moral para desarrollarlo, pero estos atributos deben ser parte de los factores a evaluar dentro del propio crédito a la construcción, siendo indispensable la correcta relación de capital de riesgo contra el monto del crédito, y no permitir los “proyecto de saliva” en donde el éxito depende completamente del involucramiento del banco, las posibles preventas y casi siempre de la aportación de la tierra por parte de un tercero, de hecho esta fórmula de operación fue la que en gran medida llevó a la quiebra a varias de las grandes empresas de vivienda, que solicitaban crédito para la compra de reserva a fondos de inversión, la construcción era financiada por bancos, la maquinaría en arrendamiento y todavía el Infonavit o el Fovissste les otorgaban factoraje sobre unidades que ni siquiera estaban terminadas, sin embargo, comparar este modelo de negocio con no participar en un mercado en donde el bono demográfico y por tanto la demanda agregada no tiene especulación, un claro control de la entrada del crédito a través de las disposiciones por avance de obra y de la salida por liberaciones parciales, lo anterior garantizado por hipoteca, es un costo de oportunidad que varios intermediarios están cometiendo y que bien podrían solventar con el desarrollo e implementación de áreas especializadas dentro de su estructura que con saldos minúsculos se vuelven rentables y que dotarían de una sana competencia en favor del libre mercado.

No podemos dejar de lado el hecho de que existen dos bancos especializados en sector vivienda, que dependen en muy buena medida del fondeo de la banca de desarrollo, y cuya problemática es la captación de recursos, que sin embargo, observan en este sector una potencialidad enorme, y por otro lado, bancos que teniendo la capacidad de captación razonablemente resuelta son inoperantes en establecer un correcto modelo de atención sectorial.

Para los que pensamos que la libre competencia y el mayor volumen de jugadores posible es la forma en que el mercado crece en su capacidad de servicio, sería ideal que la gran mayoría de los bancos participaran y que como sector y sociedad nos viéramos beneficiados.

¿Ustedes qué opinan?

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