Extinción de Dominio y la vulnerabilidad de los inmuebles en México

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¿Qué entidades son las más vulnerables? ¿Qué puede hacer un arrendador ante la entrada en vigor de la Ley de Extinción de Dominio? ¿Ha sido benéfica para otros países? Estas son algunas de las preguntas que nos contesta Ignacio Morales Lechuga, ex Procurador General de la República y también académico de la Escuela Libre de Derecho (ELD) en entrevista exclusiva con En Concreto.

¿Cuáles son sus impresiones generales sobre la Ley de Extinción de Dominio? ¿Si alguien está arrendando un inmueble y esa persona comete un ilícito se puede entrar en una situación de atentar contra la posesión legítima de un bien inmueble en la CDMX y en el país?

Ignacio Morales Lechuga, Notario 116 en la Ciudad de México y ex Procurador General de la República (PGR): Esta es una Ley nacional que entra en vigor a partir del 10 de agosto, y que desde luego, trata a los ciudadanos casi de igual manera que a los delincuentes.

Un ciudadano que rente un bien, y que ese bien pudiera servir para la comisión de actos ilícitos propios de delincuencia organizada, como dar asiento a una banda de secuestradores, como el lugar donde guardan algo de sustancias ilegales, vuelve sensible o vulnerable el departamento o la casa que se está rentando y le corresponde al propietario demostrar su buena fe.

Le corresponde al propietario demostrar que él no estaba enterado. Y además tiene que explicar por qué no avisó a la autoridad para evitar que le apliquen la Extinción de Dominio.

Si se la aplican, viene un proceso de aseguramiento y aunque no haya sentencia condenatoria del juez civil federal para que se aplique la Extinción de Dominio, pueden vender la propiedad, aun sin sentencia. Y el gobierno se quita la responsabilidad entregando el producto de la venta o los gastos. Es más: posiblemente cuando vendan sin llegar a la sentencia, lo que hagan también es cobrarle impuestos sobre la renta por la venta.

En su calidad de notario, obviamente muchos inmuebles están en situación de vulnerabilidad por esta aplicación de la Ley, ¿qué puede hacer un arrendatario para echar para atrás o protegerse por esta ley?

Más allá de reiterar que el arrendamiento tendrá un uso lícito permitido por las leyes, es decir, si es casa habitación, tendrá que verificarse como casa habitación, más allá de establecer que el arrendatario bajo su más estricta responsabilidad dará cumplimiento a este uso legal del inmueble rentado, y de que no habrá responsabilidad para el propietario, porque simple y llanamente no tiene manera de saberlo –porque el propietario no puede andar de fisgón- entrando al inmueble arrendado, más allá de eso, no se puede hacer gran cosa.

Por eso creo que los jueces y los fiscales tendrán que actuar con buena fe y entender el papel del arrendador, del propietario, para que se evite que esta ausencia de sensibilidad –si es que existiera- acabe en un remate del patrimonio de una familia.

Usted, en su columna de El Universal hacía una alusión a una ley que permita al Fiscal General de la República para que se haga una encuesta nacional para echarla atrás, ¿Cómo podría ser esto?

El artículo 12 transitorio del propio decreto del 9 de agosto, ordena al Procurador (Fiscal) General de la República a que lleve a cabo una consulta pública para que sea nacional, de la cual se pueden sacar conclusiones que permitan dentro de un año, o antes de un año, mejorar la legislación; así que hay que confiar en que vayamos muchos a participar en esa consulta y pedirles que eliminen los aspectos inconstitucionales que colocan contra la pared a la propiedad.

¿Este peligro para los inmuebles se aplica a todos los estratos sociales porque hay un índice delincuencial que va al alza, y cualquier propietario de interés social o apartamiento de lujo se puede ver en peligro?

Es correcto. No hay excepciones. No se necesita ser una casa de lujo, por supuesto que no.

¿En su calidad de fedatario, si yo rento un inmueble, cómo le hago ante notario público, en el caso de tener un edificio de inmuebles en renta, cómo me puedo amparar a nivel notarial para no caer en un ilícito en esta situación porque no sé qué hagan mis huéspedes?

Lo primero es darle fecha cierta a los contratos. Independientemente de incorporar una cláusula donde se obligue al arrendatario a un uso permitido por la ley, y a no llevar a cabo acciones ilícitas dentro del departamento, yo creo que hay que certificar todos los contratos.

¿Por qué razón? Siempre las autoridades piden que los contratos puedan tener una fecha cierta. Y una fecha cierta es una fecha comprobable. Entonces, certificando los contratos ya se tiene una fecha cierta. Y no pensará la autoridad que es un contrato de arrendamiento que se inventó para evitar la aplicación de la Ley de Extinción de Dominio, y para hacer ver que el arrendador no ocupaba la posesión del bien, sino que efectivamente no lo ocupada porque lo tenía rentado. Eso creo, es una ventaja procesal, y la preconstitución de una prueba, para que el día de mañana pueda demostrar su buena fe el propietario.

El problema es que pongan a uno a demostrar ciertos hechos negativos. No es posible comprobar hechos negativos.

Usted, en su calidad de académico en materia de Derecho, ¿este tipo de leyes se han instrumentado en otras partes del mundo y qué efectos han tenido?

En Colombia, hasta donde yo entiendo, se ha aplicado exclusivamente a delitos muy graves como el narcotráfico, los homicidios de delincuencia organizada, y algunas otras modalidades de delincuencia organizada.

¿Sí ha sido benéfica para el Estado, para la ciudadanía?

Digamos que ha sido un avance frente al aseguramiento tradicional. Tal vez no se tenga el éxito que se buscaba porque siempre la delincuencia organizada se vale de prestanombres, de muchas argucias, inclusive se formación de corporaciones en Estados Unidos, en Europa en Las Antillas y manejan grandes sumas de efectivo en paraísos. Yo creo que no han tenido el éxito, pero han sido instrumento del Estado para aumentar su acción contra la delincuencia.

El problema es que están extendiéndolo. Ahora ya quieren considerar como delincuencia organizada a los evasores fiscales. A veces las figuras nuevas del derecho penal son utilizadas hasta con fines de carácter político. Cuando se inventó el lavado de dinero, a todo el mundo lo acusaban de eso. Lavado de dinero con recursos de procedencia ilícita y a veces, tardaron, a algunos de los imputados, hasta 5 o 6 años para demostrar que los recursos no eran ilícitos, pero ya se pasaron ahí 6 años y sentencias para acabar siendo inocentes.

También un articulista del diario Milenio afirmaba que esta Ley, con el uso, se le puede ir dando una practicidad y se podría echar atrás con modificaciones a través del Congreso de la Unión o los congresos locales ¿Cuál es su punto de vista?

Yo creo que el primer horizonte que tenemos es el juicio constitucional de garantías conocido como Juicio de Amparo, si a alguien se lo quieren aplicar, tendrá la vía para solicitar la protección de amparo federal. El segundo, es la consulta pública que se ordena en el mencionado artículo 12 transitorio.

Por supuesto, tendría que volver a desembocar esta ley para su corrección o mejoramiento, ante el propio Congreso de la Unión.

¿Esta ley entonces se aplica a todo el país?

Se aplica efectivamente, a todo el país.

¿Qué entidades considera que pueden ser más vulnerables ante esta Ley?

Bueno, yo creo que todas, pero de manera particular, se ha hablado de la delincuencia, podrían ser Jalisco, Sinaloa, Tijuana, las costas del Golfo y la Ciudad de México, que son los centros más vulnerables para la acción de la delincuencia.

¿Algo más que desee agregar o un mensaje para el sector inmobiliario?

Que sean felices y que abran todas las ventanillas para se pueda tener nuevamente el crecimiento que tenía la CDMX en el sector inmobiliario y que ahora está con tasa negativa y con decenas de miles de técnicos, ingenieros, albañiles que están en la calle y sin empleo. Ojalá eso lo superemos rápido, por el bien de la ciudad, por el bien de la ciudad.

El titular de la Notaría 116 de la capital del país será uno de los oradores principales del evento InCon 2019 que realiza Vivanuncios, el cual se realizará el día de mañana en el Pepsi Center de la Ciudad de México, en que se abordarán todos los temas relevantes del sector.

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Mario Vázquez Barrioshttps://grupoenconcreto.com/
Periodista con expertise en televisión, radio, medios impresos y digitales. Soy escritor e imparto talleres, además.

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