Garantías inmobiliarias ante COVID-19: ¿Qué es un fideicomiso?

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La liquidez a nivel mundial está en un punto de quiebre ante la crisis mundial que ha generado el COVID-19. Con ello, se prevé vendrá una etapa de incumplimientos en los compromisos monetarios y financieros, en todas las empresas y que afectará a todos los sectores.

Ante ello, se recomienda la adopción de diversas estrategias para los intermediarios financieros, como lo recomienda Adolfo González, Presidente del Consejo de TM Sourcing, al inicio del seminario web titulado “Intermediarios Financieros, la insolvencia de clientes y la posible crisis del sistema judicial”:

Durante su mensaje de apertura señaló que “Aunque hubo una reestructura de los bancos apoyada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), donde se dejó de pagar y donde no se está cobrando capital e intereses (…) lo cierto es que en agosto hay que empezar a pagar tarjetas, créditos hipotecarios, y todos los créditos. Y probablemente habrá impagos y carteras vencidas, que impactarán a los índices de capitalización”.

Viene una crisis de impagos.

Figura jurídica segura

Como parte del seminario organizado por TMSourcing y Santamarina + Steta, participó además Genoveva Franco, subdirectora de Fiduciaria Click Seguridad Jurídica, quien destacó en una ponencia durante la mesa “Reestructuras y financiamientos de crédito y fondeo”, quien destacó las bondades de los fideicomisos como instrumento de planeación financiera y jurídica en tiempos de pandemia.

Durante su exposición, la especialista señaló que “uno de los mecanismos más seguros para los intermediarios y para la gente que otorga crédito, es el fideicomiso de garantía. Aunque no todas las personas están al corriente de qué se trata, hemos escuchado casos como el más típico es el fideicomiso patrimonial, en donde se muere una persona y tiene un fideicomiso que actuar como una especie de testamento, por así decirlo, donde tiene estipulado todos los estándares a cumplir para poder dejar una herencia a sus beneficiarios”.

Para el caso del fideicomiso de garantía dijo que “estamos hablando de un contrato con el cual una persona transmite la propiedad o la titularidad de un bien o bienes o derechos, para destinarlo a un fin lícito y determinado, encomendando el fin a una institución fiduciaria”.

Fideicomisos. Seguridad patrimonial e inmobiliaria ante pandemia.

Bondades del fideicomiso de garantía

Según la Ley General de títulos y Operaciones de Crédito, existen dos tipos de fideicomisos, el fideicomiso general y el fideicomiso de garantías. “Sin embargo, si analizamos bien, casi todos los fideicomisos tienen garantía”.

Para el caso del fideicomiso de garantía, su finalidad es cumplir con alguna obligación y preferencia de pago. “Estamos hablando del contrato de crédito, un contrato de compraventa, una voluntad en el caso de los testamentos, estipulaciones a favor de terceros, algo que sirva para cumplir con alguna normatividad vigente, como son los fideicomisos de zonas restringidas”.

¿Qué puede ser objeto de patrimonio del fideicomiso? Es cualquier cosa que esté en el comercio puede formar parte de un patrimonio en fideicomiso, como bienes muebles, bienes inmuebles, recursos líquidos, acciones y derechos.

La especialista señaló que si se analizan los mecanismos que operan como garantías, están las hipotecas, que podemos tener una vivienda un inmueble en garantía, sin embargo, aquí se puede combinar que ese mismo crédito como garantía con un bien inmueble y que también incluya, por ejemplo, maquinaria en San Luis Potosí, por ejemplo.

“En el fideicomiso, la ventaja es que puedes unir todo eso en un mismo instrumento para efectos de garantizar las obligaciones de un crédito, ¿qué ventajas tiene? Que reduce riesgos legales y personales. Registralmente, los inmuebles dejan de estar al nombre del propietario, y pasan a ser parte de fiduciario. Lo que brinda muchísimas facilidades porque los inmuebles en este momento se vuelven inembargables. Si estás prestando dinero estamos hablando de que se va a reducir muchísimo un riesgo legal ya que este mismo inmueble no puede ser sujeto de otros embargos, además que mantiene utilidades, reduce riesgos y hace una eficiente colocación del dinero”.

Más ventajas legales

La subdirectora de la Fiduciaria Click Seguridad Jurídica, señaló que ese instrumento fiduciario “se le considera como ‘cosa juzgada’, ya que no hay nada que pueda meterse para revocar al propio fideicomiso, lo que ahorra tiempo de ejecución; estamos hablando de aproximadamente 70% del tiempo que te lleva ejecutar un hipoteca o una prenda, además que aumenta las tasas de cumplimiento (…) para los créditos considerados como cartera vencida , también se solucionan de forma muy puntual y expedita”.

La especialista destacó que los fideicomisos son los reyes de la garantía hoy por hoy en México. “Estamos hablando de una reducción muy importante en costos, tiempo y reservas del intermediario, y un mayor cumplimiento seguridad jurídica para las personas que intervienen en las partes”.

Dijo que además, el artículo 14 del Código Fiscal de la federación, contempla que al momento de aportar un inmueble al fideicomiso, no se considera como una enajenación, lo que implica que no se cobren impuestos, y lo único que se pagaría en ese momento serían los derechos registrales, por el cambio de propietario del inmueble.

Cuando son casos de bienes inmuebles o recursos o acciones se hace a través del Registro Único de la Vivienda (RUV) para darle publicidad a la operación. “Cuando hablamos de un fideicomiso, el patrimonio se vuelve inembargable, porque es parte de un patrimonio externo a la persona que lo está aportando”.

Evita fraudes

Franco finalmente señaló que si el fideicomitente vende el inmueble en un fideicomiso, “estamos hablando de un fraude, porque es un inmueble que no es suyo, y esto además le brinda mucha seguridad al acreedor, ya que sabe que es un inmueble que no se puede tocar”.

Además, “se protege en caso de concurso mercantil o muerte del acreditado, ya que se tiene contemplada una sustitución de la persona, además que se puede hacer una planeación patrimonial y se pueden aportar más inmuebles dentro del fideicomiso y se pueden alargar los plazos; inclusive, el fideicomiso sirve como una planeación patrimonial”.

En cuanto a tiempos de resolución, dijo que cuando se habla de una ejecución de hipoteca, “estamos hablando de 1300 días. En cambio, en un fideicomiso sin mediación estamos hablando a un promedio de 220 días naturales, y si es un fideicomiso con mediación estamos hablando de hasta 120 días naturales, para resolver un litigio, desde el aviso de incumplimiento”.

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Mario Vázquez Barrioshttps://grupoenconcreto.com/
Reportero y escritor. Autor del libro de relatos "Danzón dedicado a los perseguidores". Los días de tormenta me vienen bien.

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