Fraudes hipotecarios se disparan en CDMX; 21 casos mensuales en promedio, contabiliza Coperva

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De mayo de 2019 a julio del 2020, se cometieron mil 182 fraudes

El boom de fraudes en remates inmobiliarios, está a la orden del día en la Ciudad de México y en los últimos 15 meses, se han incrementado en 500%, esto es que se cometen 4.02% al mes, esto es 21 casos cuando en 2019 eran cuatro mensuales.

Alan Ramírez Flores, CEO de Coperva, empresa líder en recuperación de cartera vencida, en entrevista con en Concreto, dijo que desde mayo del 2019 y hasta julio del 2020, se han cometido mil 182 fraudes, según el Boletín estadístico de la Incidencia Delictiva en la Ciudad de México. Es decir, cada mes el promedio es de 844.29 y de éstos el 2.8% corresponde a fraudes inmobiliarios (23.64) según la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco).

Alán Ramírez

“De entre los fraudes inmobiliarios la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, (AMPI) considera que el 17% corresponde a remates inmobiliarios, es decir, 4.02 al mes. Pero actualmente hay expedientes abiertos por 12 casos y estadísticamente la cifra negra en este delito es de 100%, por lo que realmente cada mes se perpetran alrededor de 21 fraudes inmobiliarios en remates hipotecarios. Es decir, es un delito que al menos en los últimos 15 meses ascendió a 500%”, señaló.

Precisó que cálculos propios con cifras de la Incidencia Delictiva de la Procuraduría Capitalina, averiguaciones previas por delito de despojo, cifras de policía cibernética e Instituto de la Vivienda en la Ciudad de México, señalan que los principales tipos de fraudes inmobiliarios son los denominados vicios ocultos y se presentan en 60% de los casos.

“Se presentan tras habitar una vivienda después de un tiempo, son los vicios ocultos. Estos desperfectos en las propiedades pueden ir desde fallas estructurales del inmueble, rotura o fisura de tuberías y falla en los materiales de construcción, hasta fallas en la instalación eléctrica y otros defectos que ponen en riesgo la integridad de los habitantes.

“Las grietas que van en diagonal con el suelo o paralelas a éste son las más peligrosas y son difíciles de detectar a simple vista, incluso pueden parecer fáciles de reparar, pero muchos representan tiempo y dinero perdido para los propietarios. Los defraudadores inmobiliarios tratarán de ocultar todo problema estructural del inmueble mientras se encuentran en el proceso de negociaciones o tras entregar la casa”, señaló.

Consejero Legal - Consejos antes de formalizar una hipoteca

El directivo de Coperva, detalló que otro fraude, es la falta de certificación o problemas con el inmueble Este tipo de estafa inmobiliaria es común (27%) cuando un inversionista desea adquirir una propiedad en litigio, antigua e incluso abandonada. Las propiedades en litigio son aquellas que se disputan por dos o más personas y aún no se declara, mediante un juicio concreto, cuál de los demandantes tiene el derecho de lucrar con la propiedad.

 En este caso, generalmente, los defraudadores inmobiliarios son los agentes de ventas o alguna de las partes que pelea por el inmueble, por lo que los futuros compradores pueden asistir al Registro Público de la Propiedad y el Comercio para asegurarse que la casa que desean adquirir se encuentre inscrita y que las escrituras presentadas hayan sido validadas por un notario público. Comprar una casa antes de asegurarse que su certificación y papeles estén en orden, puede hacerles perder a los compradores mucho dinero de forma innecesaria.

Ramírez Flores, dijo que en tercer lugar, se encuentran las entidades financieras falsas en 13% por lo que es muy importante que, al solicitar un crédito hipotecario, elijas una institución financiera con experiencia y buena reputación. Muchas veces existen ofertas de prestamistas independientes que tan solo son defraudadores inmobiliarios y que, más allá de ayudar a los que desean comprar una propiedad, les engañan y roban su dinero.

Dijo que instituciones confiables como el Infonavit, Fovissste y organizaciones pertenecientes a la banca nacional, cuentan con oficinas reales en las cuales un inversionista puede resolver todas sus dudas, por lo que confiar en cualquier tipo de intermediario que ofrezca servicios de asesoramiento y pronta resolución de trámites, deberá ser cuestionado antes de entregarle algún enganche o anticipo monetario. Instituciones financieras como el Infonavit pertenecen a la banca nacional

Respecto al fraude por remate inmobiliario, el  CEO de la firma, explicó que existen diversos tipos de fraudes.

Uno de ellos, los anuncios falsos. Esta estafa se aprovecha de los mercados inmobiliarios online, copiando un anuncio real de una propiedad y publicandolo en otro sitio. Se finge ser el agente o dueño del inmueble. A menudo, estos estafadores intentan pedir el dinero de la fianza o cualquier otro tipo de pago por adelantado. Es posible que pidan al interesado depositar o transferir dinero mientras el contrato termina de redactarse.

Mencionó que otro son las estafas desde el extranjero. En este timo, el supuesto casero o propietario dice estar fuera del país y, por tanto, explica no estar disponible para enseñar el inmueble antes de que se firme el contrato. A menudo prometen enviar las llaves por correo en cuanto se haya efectuado el pago por adelantado.

“También los fraudes por internet. Alguien contacta contigo desde el extranjero y te pregunta sobre una propiedad que has anunciado. En el proceso, piden datos personales y bancarios, que después utilizarán para robar la identidad. Además, hay prestamistas estafadores.

“Las personas de edad avanzada, bajos ingresos o sin experiencia en compras son los principales objetivos de este tipo de estafa. En estas prácticas, los supuestos prestamistas se aprovechan de los más vulnerables, tentándolos a firmar hipotecas con elevadas tasas y altos intereses. Las víctimas de este engaño, terminan con una mala calificación de crédito y pueden incluso perder su hogar”, indicó.

El Oficial Ejecutivo en jefe de Coperva, añadió que otra modalidad es el fraude de título inmobiliario, el cual puede ser extremadamente devastador ya que se trata de un robo de identidad por el cual, el estafador finge ser el propietario del inmueble y utiliza documentos falsos para transferir la propiedad a su nombre. De esta manera, aprueba una nueva hipoteca para la vivienda, toma el dinero de la misma y deja al verdadero propietario como responsable de los pagos.

Expuso que, entre los delitos con mayor cifra negra en la Ciudad de México, son la extorsión 97.2%, seguida del fraude al consumidor 97.1%-; asalto en la calle o transporte público 97%-; robo de autopartes 94.9%- y fraude 94.8%.

“El fraude por remate hipotecario es del 7% del total de fraudes al consumidor” y en medio de una crisis económica, de un plan de austeridad y de un ambiente incierto, los inversionistas buscan herramientas seguras para hacer crecer su capital, y los bienes inmuebles se posicionan como una buena opción.

Sin embargo, dijo, hay muchos fraudes en las ofertas que se anuncian en las páginas de internet y hay que saber detectarlas al analizar desde el precio y las condiciones de que ofertan los inmuebles.

Para el experto, antes de vender un proceso, en su calidad de gestores, se revisan los expedientes y si detectan el riesgo de perder el juicio no se toma ese caso.

“Los remates hipotecarios deben ser vistos como un instrumento de inversión que ofrece rendimientos por encima de los tradicionales como los bancarios o bolsa de valores, sujeta a vaivenes y a alto riesgo. Pueden ser grandes oportunidades y todas las hipotecarias tienen que rematar cada año entre el 0.5 y 1% de su cartera porque hay personas que dejan de pagar su crédito”.

Agregó que con la actual pandemia se observó un incremento en la cartera vencida de todas las empresas y varias de ellas han terminado en los remates inmobiliarios.

Ramírez Flores, recomendó que antes de invertir en un remate inmobiliario se considere entre otras cosas, que “el dinero a invertir no ocuparlo en los próximo dos años, considerarlo como una opción para diversificar tus inversiones, el tiempo del juicio puede alargarse, asesorarse con expertos, revisar el expediente para verificar que el proceso sea viable y verificar que la deuda sea acorde a lo que se está vendiendo”.

Mientras que para detectar fraude en anuncios de remate hipotecario , se debe verificar que el monto de la propiedad está debajo del 50 % de su valor comercial y te prometen que en 14 meses te vas a quedar con él, asegurar que se puede pagar con crédito y estar alertas cuando los “vendedores” no hablan de cesión de derechos desde el inicio del proceso.

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