FibraPlus y FibraHD buscan combinar negocios

1324

El 19 de marzo de 2021 FibraPlus comunicó su intención de combinar los negocios de FibraPlus con los de FibraHD, lo que se llevaría a cabo mediante una oferta pública de adquisición forzosa por cambio de control, por hasta el 100% de los certificados de FibraHD, cuya contraprestación sería liquidada con certificados de Fibra Plus.

En su nota de opinión análisis “FibraHD Combinación de negocio con Fibra Plus” Alejandro González, analista de Intercam Banco señala que el Comité Técnico de HD ya aprobó que Plus pueda adquirir más del 10% de sus certificados en circulación y que la posible operación está sujeta a las respectivas autorizaciones corporativas y gubernamentales.

El especialista manifiesta que el Covid-19 ha originado cambios en industrias, una de ellas han sido las fibras. Las fibras comerciales seguirán siendo las más afectadas, así como las que tienen exposición a oficinas, ante menores niveles de ocupación, y en el mediano y largo plazo, una disminución en la demanda por espacios de oficinas tradicionales.

Esta operación es la primera, en un sector que pudiera seguir en consolidación. Esta actividad de consolidación ha sido muy común en Estados Unidos en la última década, por lo que no descartamos que, hacia adelante pudieran existir más operaciones de este tipo.

Faltan conocer los detalles de la Oferta Pública de Adquisición (OPA) por parte de Fibra Plus, en donde se deberá de explicar el valor de la transacción, y la obligatoriedad de este para definir qué pasará a la postre con Fibra HD. Este tipo de adquisiciones necesitan de las aprobaciones regulatorias, en la que podría tardar dos a tres meses. La recomendación sobre la oferta se hará una vez que se publiquen los detalles de esta.

Una ventaja de la fase de consolidación es que logren hacer más eficientes sus operaciones ya que hemos observado una caída generalizada en el NOI. Una manera de hacer más eficientes sus costos y gastos es a través de administrar más inmuebles (apalancamiento operativo). A mayor cantidad de inmuebles administrados- como consecuencia de una fusión- se diluyen los gastos de administración.

Adicionalmente, vale la pena señalar que los niveles de endeudamiento medidos por el LTV han incrementado, y que dada la perspectiva de la economía mexicana es posible que veamos que se mantengan en niveles elevados, al no ver posibilidad, dado el entorno, de aumentar las rentas o incrementar de manera significativa los factores de ocupación.

Situación de Fibra HD

El especialista destaca que no ha podido agregar propiedades a su portafolio de manera consistente desde hace dos años. Su última adición fue el Colegio México Nuevo Campus Querétaro en junio de 2019, siendo además su única adición del año.

Lo anterior ha mantenido tanto a sus ingresos como a sus flujos presionados, a pesar de que la operación y comercialización del portafolio han sido eficientes. Si bien la falta de crecimiento de su ABR fue justificable por la pandemia, razón por la que privilegiaron mantener recursos disponibles, la empresa no había podido agregar propiedades con anterioridad a la crisis sanitaria.

Adicionalmente, el portafolio es preponderantemente comercial cuyo sector fue el más impactado por las restricciones impuestas para disminuir los contagios. Actualmente el fideicomiso cuenta con 41 propiedades y un ABR total de 309,833 m2.

Por otro lado, a pesar de que sus resultados han reflejado afectaciones, ha habido una constante relación con sus inquilinos pudiendo negociar diferimientos, descuentos u otras medidas para ayudarlos a recuperarse. Asimismo, mantiene un perfil de deuda resiliente con mejoras en sus indicadores, el índice de apalancamiento (LTV) fue de 39.9% y el Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (ICD) se situó en 3.3 veces para el 4T20, estando ambos dentro de los límites regulatorios.

Así también, el perfil de vencimiento mejoró por la amortización anticipada de los certificados FibraHD18U. Finalmente, la ocupación (90.5%) a pesar de ver retrocesos anuales comienza a ver mejoras secuenciales, por lo que estimamos una recuperación en 2021 a niveles cercanos a los del 2019.

Situación de Fibra Plus

Es una Fibra considerablemente pequeña, inclusive menor a HD, con 16 proyectos y un ABR total de 280,339 m2. Sin embargo, únicamente 105,063 m2 se encuentran en operación, con el resto en desarrollo, planeación, comercialización o estabilización, esto demuestra una clara intención de crecimiento de la empresa.

Los ingresos por rentas y los ingresos operativos netos (NOI), tienen una trayectoria al alza, ambos creciendo alrededor de 10% 4T20 vs. 4T19 y 13% y 10%, respectivamente, 2020 vs. 2019. Lo anterior surge en parte porque, a diferencia de HD, Fibra Plus es preponderantemente industrial y estas fueron las propiedades que mayor resiliencia mostraron durante la crisis, no obstante, también cuenta con una diversificación en propiedades comerciales y oficinas.

Por otro lado, y a pesar de tener un portafolio más pequeño, el valor de sus propiedades de inversión en el 4T20 fue de $7,718 mdp, 8% mayor al cierre del 2019. Siendo un valor de propiedades superior al de FibraHD ($5,030 mdp) que disminuyó -9% año contra año. Dado que la transacción se llevaría a cabo con los certificados del fideicomiso, es relevante señalar que el precio del CBFI de Fplus es de $10.13 pesos y, con 373.5 millones de acciones, el market cap es de aproximadamente $3.78 miles de mdp (mientras que el de HD es de $1.83 mil mdp).

Comenta con Facebook

DEJA UNA RESPUESTA

Por favor escribe tu comentario
Por favor escribe tu nombre