Fibra Monterrey sale de compras en Guadalajara

Con el denominado portafolio "La Perla".

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Fibra Mty, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia que ha alcanzado un acuerdo vinculante, sujeto a condiciones suspensivas, para la adquisición progresiva del portafolio “La Perla” por un total de 100.48 millones de dólares (mdd), un complejo de oficinas dentro del desarrollo urbano conocido como “Distrito La Perla”, localizado en el Zona Metropolitana de Guadalajara, Jalisco.

Una vez que se concluya esta transacción, en conjunto con la adquisición del portafolio “Garibaldi” anunciada el año pasado durante el mes de noviembre, e incluyendo los costos de cierre de ambas transacciones, Fibra Mty estaría alcanzando aproximadamente un 80.0% de uso de los recursos netos provenientes de la última oferta  pública y colocación de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (“CBFIs”) realizada el pasado 28 de octubre de 2019, reiterando el compromiso de la Compañía en realizar un oportuno despliegue de los recursos obtenidos en inversiones acrecientes al flujo de efectivo por CBFI de sus tenedores.

El portafolio “La Perla”, como ha sido denominado por Fibra Mty, consiste en dos edificios de oficinas (Bio y Esfera), que en su conjunto representan aproximadamente 43,067 m2 de Área Bruta Rentable (“ABR”) de oficinas, edificados sobre una superficie de terreno de aproximadamente 15,403 m2. Este es un proyecto de oficinas multi-inquilino clase A diseñado por la reconocida firma de diseño y arquitectura Skidmore, Owings & Merrill (SOM) y que fue terminado en 2018. El despacho SOM, encargado de realizar el master plan de La Perla, son los creadores del Burj Khalifa en Dubái, el rascacielos más alto del mundo; el Northwest Science Building de la Universidad de Harvard; y el Centro de Operaciones de BBVA Bancomer en la Ciudad de México.

El complejo cuenta actualmente con una ocupación de aproximadamente 77.0% del ABR, siendo la totalidad de los arrendamientos existentes del tipo Neto Sencillo (N), es decir, el pago de la renta y gastos operativos están a cargo del arrendatario, mientras que el arrendador está a cargo del pago del impuesto predial, seguro e inversiones de capital. Los contratos de arrendamiento existentes a la fecha estimada de adquisición contarán con un plazo remanente ponderado al ingreso de aproximadamente 6.2 años y aproximadamente el 87.0% de ellos están denominados en dólares.

Esta es una compra progresiva en la que el pago del precio está sujeto a plazos, de tal forma que Fibra Mty realizaría los desembolsos en forma paulatina y proporcional a la ocupación e inicio del pago de la renta por parte de los arrendatarios conforme a los contratos de arrendamiento.

Se estima que la transacción definitiva se formalice entre marzo y abril de 2020, momento en el que se realizaría un primer pago de aproximadamente $78.96 mdd como parte de un precio de compra total de hasta aproximadamente $100.48 mdd, esperando que el complejo alcance su estabilización durante el 2020. Durante los doce meses posteriores a dicha estabilización podría generar un ingreso neto operativo (“NOI”) por hasta aproximadamente $ 8.44 mdd.

“Con esta transacción damos un paso importante para cumplir con nuestra estrategia de crecimiento 20/20, que consiste en lograr un valor de activos de 20,000 millones de pesos para finales del año 2020”, comentó Jorge Avalos Carpinteyro, CEO de Fibra Mty. “Esta adquisición no solo representa una inversión en un mercado estratégico para Fibra Mty, sino que permitirá incrementar el flujo ajustado de operación (“AFFO”) por CBFI y tendrá un impacto positivo en los principales indicadores operativos del portafolio agregado de la Compañía. En tal sentido se espera que una vez que `La Perla´ se incorpore al portafolio, el componente de ingreso bruto en dólares se ubique en niveles superiores al 73.0%, el nivel de ocupación ponderado al ingreso sea cercano al 96.0% y el plazo remanente de los arrendamientos ponderado al ingreso se coloque en alrededor de seis años”, destacó Avalos Carpinteyro.

Es importante señalar que esta transacción se encuentra sujeta a la autorización o no objeción por parte de la Comisión Federal de Competencia Económica (COFECE), misma que se encuentra en proceso de obtención, y a la auditoría de compra respectiva. La transacción fue aprobada por el Comité de Inversiones y el Comité Técnico de Fibra Mty mediante sesiones de fecha 22 de enero de 2020.

Fibra Mty es una de las quince FIBRAs inmobiliarias que operan actualmente en México, con gran presencia y fuerza en su estado de origen, Nuevo León, pero que ha logrado diversificar su portafolio de propiedades actualmente compuesto por 59 inmuebles, localizados en 9 estados de la República Mexicana. En el estado de Jalisco la compañía cuenta con tres propiedades en el municipio de Zapopan: el portafolio Reedwood con un ABR de 11,605 m2, el portafolio Patria con un ABR de 7,970 m2, y ahora el portafolio La Perla con un ABR de 43,067. En total, las tres propiedades de Fibra Mty en Jalisco sumarían 62,642 m2. 

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