La crisis sanitaria por Covid-19, aumentó las ventas en línea.

Es un hecho que el comercio electrónico aumentó durante la pandemia; en los primeros tres meses, la descarga de aplicaciones de E-commerce aumentó 53%, según datos de la consultora Appsflyer indican que el gasto en aplicaciones se elevó 192% frente a 2019, calculando que para 2021 cierre con un valor de 23 mil 181 millones de dólares.

La construcción e implementación de los espacios denominados última milla, han tenido una fuerte demanda desde entonces. Durante el tercer trimestre de este año, la absorción neta recibió un incremento del 91% frente al año anterior, con 893 mil metros cuadrados y una tasa de vacancia de 6.5%, menor a la registrada el año anterior.

Según datos de CBRE, la demanda de nuevos espacios es realizado en un 30% por inquilinos con este modelo de negocios.

La pandemia incrementó las ventas en línea y por tanto, las empresas tuvieron que encontrar soluciones y elaborar estrategias para entregar productos al consumidor final. México contaba con la forma tradicional de distribución a través de naves industriales en los corredores de salida, pero esto desata la necesidad de espacios de almacenamiento que se encuentren más cercanos al consumidor final, lo que desató que desarrolladores y propietarios de inmuebles dentro de la ciudad, empezaran a realizar conjuntos logísticos.”, comentó Francisco Muñoz, vicepresidente de CBRE Industria.

La última milla: punto crítico de la logística en ecommerce - Grupo Valora

E-commerce detona última milla en la ciudad.

La maduración del comercio electrónico, tiene como reto propiciar a los consumidores una experiencia digital vinculada con servicio al cliente y los procesos de logística más eficientes. En este desarrollo, los espacios última milla juegan un papel indispensable en la carrera por entregar, en el menor tiempo posible.

Esto generó que los corredores industriales en la CTT (Zona que comprende los municipios de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán), se consolidaran como un incremento de proyectos en los corredores al interior de la Ciudad de México.

Tan solo en términos de absorción neta, el E-commerce impulsó el crecimiento de espacios industriales en Cuautitlán, el cual concentró el 61% de la absorción con 286 mil metros cuadrados; Tepotzotlán registro el 11.9% con 55 mil metros cuadrados, Tlalnepantla y Tultitlán concentraron el 9.2% y 6.9% respectivamente. Todos los espacios diseñados a la medida para comercio electrónico.

“Vimos que de pronto fábricas que se encontraban en la ciudad, algunos almacenes y propiedades que contaban con una superficie de 10 mil metros, servían para instalar este nuevo centro de distribución. Así comenzaron a nacer las nuevas plantas de distribución de Mercado Libre. Los desarrolladores iniciaron a comprar propiedades en zonas cercanas a la ciudad, como Azcapotzalco, Irrigación, San Joaquín, Mixcoac, Rio Churubusco, Coyoacán, Xochimilco y Benito Juárez, que son zonas que se encuentran en un proceso mixto, donde puedes encontrar zonas habitacionales o  industriales.” comentó Francisco Muñoz.

Patricio Domínguez, director ejecutivo de Newmark, indicó que algunos factores para los nuevos espacios última milla dentro de la ciudad es el tamaño, el cual puede ser entre los cinco mil y 10 mil metros cuadrados, con una ocupación del 60% o 70% para patio de maniobras.

“Aunque es muy complicado encontrar propiedades grandes dentro de la ciudad, los clientes tienen que adecuarse a lo que hay disponible. Otro factor es que las propiedades tengan andenes de carga y descarga o patio de maniobras y estacionamiento. Esto, ya que el movimiento de transporte para entrega de productos al consumidor final es muy fuerte con alto flujo de todo tipo de vehículos. La altura no es importante, pues no se almacena el producto, únicamente es un centro de transferencias de mercancía, por lo que con 4 a 5 metros de altura está bien, y como el espacio de maniobra es muy caro, no se necesita tanto porque solo se recibe uno o dos tráileres, además de que los productos tampoco deben estar tanto tiempo por lo que un gran espacio no es necesario”, indicó Patricio Domínguez de Newmark.

Sin embargo, el diseño de estos espacios dentro de las zonas más céntricas y urbanizadas de la ciudad, muestra desde su inicio dificultades propias de la zona que impiden un manejo más eficiente en el proceso de última milla.

De acuerdo con los expertos, el encontrar un predio con las características mencionadas, además de un registro de uso de suelo indicado, es un proceso de poco más de tres meses y en construcción reutilizando la edificación previa del inmueble es de seis meses, pero este proceso puede alargarse a más de nueve meses si el predio no cuenta con el uso de suelo indicado.

La búsqueda no es solo el único reto que mantienen los nuevos espacios última milla, también los horarios y normas cívicas y sociales a los que deben acoplarse cuando su construcción se encuentra en zonas más centradas de la ciudad.

En este caso, el vicepresidente de CBRE, señaló que en muchas ocasiones se les restringe el horario, por lo que los camiones no pueden entrar todo el día a la bodega, acción que involucra aumento de tiempo en los horarios de entrega final.

Cercanos al modelo de entrega estadounidense, el reto de los última milla.

El inventario de la ZMCM, registró un incremento del 5.2% anual, por lo que se espera que los desarrolladores sigan buscando superficies de tierra para desarrollar los última milla. Al cierre del año, se considera la entrega de 45 mil metros cuadrados y la incorporación de 64 mil metros cuadrados al inventario, por lo que la nueva oferta superaría los 400 mil metros cuadrados.

Para los próximos dos años, se tiene considerada la construcción de más de 189 mil 156 metros cuadrados, los cuales tendrán mayor concentración en el corredor CTT, y se encontrarán distribuidos de la siguiente manera, 29.3% en Cuautitlán, 29% en Tultitlán, y 26.5% en Tepotzotlán, mientras que 15.2% restante se verá reflejado en corredores suburbanos de la Ciudad de México.

Francisco Muñoz, vicepresidente de CBRE, considera que el desarrollo de los espacios última milla a través del comercio electrónico, conseguirá madurar en los próximos dos años, y después se observará una desaceleración, debido a que los gigantes del E-commerce, Mercado Libre y Amazon, se encuentran actualmente en definición de sus principales zonas. Y a medida que estos consigan posicionamiento en ciertas regiones, se enfocarán en la eficiencia de logística.

Consideró que en 24 meses, México se acercará al modelo americano, consiguiendo la entrega de productos en menos de cuatro horas.

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