¿Cómo se comportará el sector inmobiliario en los tiempos posteriores a la reactivación?

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Por Federico Pizarro

Al momento de escribir esta reflexión he estado en cuando menos tres seminarios por internet, pomposamente llamados “webinars” y he leído unos 8 a 10 análisis de “expertos” sobre lo que lo que le depara al sector inmobiliario post Covid 19.

Lo primero que me llama la atención es que se determine y a mi juicio se confunda la reactivación de actividades económicas con la terminación de un fenómeno de salubridad, que está lejos de haberse concluido o finiquitado, lo segundo que se soslaye que la economía nacional ya venía presentando tremendos síntomas y evidencias de problemáticas profundas antes de la contingencia sanitaria y en tercer lugar que se pretenda diagnosticar a un sector tan amplio, diversificado y complejo en una sola vertiente de causas y consecuencias, esto es como si habláramos de un análisis de deportes de conjunto y pensáramos que podemos hacer jugar con las mismas reglas y expectativas al Rugby, al Americano, al Soccer y hasta el Cricket.

Se dice que los economistas pasan la mitad del tiempo en el análisis de proyecciones, creando modelos de lo que va a pasar, y la otra mitad explicando por qué su modelo falló, esta semana en uno de esos “webinars” uno de los ponentes explicaba que derivado de que las premisas y variables de evaluación de riesgo para créditos no habían podido suponer un fenómeno como en el estamos inmersos, se tendría que recurrir al “juicio experto”, lo cual llama la atención, ya que para ser experto en algo, hay que tener la experiencia y por supuesto nadie puede tener la experiencia en una situación que nunca había acontecido, por tanto, lo que hay que aplicar son otras habilidades como el criterio, empatía, flexibilidad, enfoque y seguimiento.

La realidad es que nadie sabe ni puede saber en este momento lo que va a pasar, podemos tener una posición negativa y pensar que el rebote de la enfermedad será mucho mayor que las cifras originales o bien una muy positiva y considerar que en breve se tendrá una vacuna o un tratamiento efectivo o situarnos en pensar que tendremos que modificar algunas de nuestras costumbres, jerarquizar nuestras prioridades de una manera diferente y adaptarnos a la convivencia en el día a día con esta desafortunada eventualidad.

Puntualmente considero que el sector vivienda verá restringidas sus capacidades de dotación de financiamiento por parte de la banca comercial, los bancos como medida genérica se apartarán aún más de lo que venían haciéndolo y los criterios prudenciales para nuevos créditos serán más estrictos y difíciles de cumplir en términos de aforos, garantías y exposiciones.

El nicho más desfavorecido en el desplazamiento comercial serán las viviendas por arriba de los $3 mp a 3.5 mp, en donde el mercado secundario fungirá como un importante competidor y en donde el diferimiento de la compra será más puntual, sin embargo, y como medida reconfortante es posible que reaparezca el mercado inversionista al amparo de la búsqueda de una tasa de rendimiento fácilmente superior a la que se ofertará en las opciones bancarias.

El mercado turístico será el más desfavorecido, todo indica que las personas necesitarán de pruebas contundentes para pensar en unas vacaciones, las cuales serán afectadas tanto por la falta de capacidad económica como por la aprehensión a los contagios, la industria demanda una profunda participación de la banca de desarrollo para el otorgamiento de garantías y la posposición en el pago de los compromisos tributarios, sin embargo, ninguna de las dos cosas se observa que se encuentren dentro de los planteamientos gubernamentales.

Las plazas comerciales y oficinas dependerán de las restricciones normativas para su apertura y uso, las rentas en el corto plazo serán ajustadas a la baja y existirá una rotación de arrendatarios que se encuentren con menor margen de negociación y más lejos de su punto de flotación, sin embargo, en la relación crédito contra flujo operativo neto de la plaza, éste último debe ser capaz de realinerase para dotar al crédito de una correcta componente de plazo y restructuración de pagos.

Al finalizar me doy cuenta que yo mismo he caído en lo que critico tan solo unas líneas arriba, ya que hago predicciones sin saber realmente qué ocurrirá, muchas veces caemos en esa tentación y pasamos vislumbrar diversidad de escenarios que se sustentan con la pizca de información con la que contamos hoy, y que por tanto nos lleva a concluir que siempre será más fácil ser historiador que profeta.

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