Certificaciones inmobiliarias, más que una moda, símbolo de sustentabilidad, eficiencia y plusvalía

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Las certificaciones son algo más que una moda, representan una garantía de que el inmueble no sólo es sustentable, sabe aplicar la tecnología y cuenta con estrategias para reducir el gasto de energía y recursos como el agua, le da un valor más alto en el mercado, lo que hace más eficiente el proceso para comercializarlo y obtiene una garantía y reconocimiento mundial.

En Concreto consultó a expertos que asesoran y conocen bien cómo es el procedimiento de la obtención de certificaciones nacionales e internacionales. Alicia Silva Villalba, experta en certificaciones Leed y vicepresidente Ejecutiva de Sustentabilidad del Instituto Mexicano de Ciudades Inteligentes Sostenibles y Sustentables (IMCISS) señala que actualmente, existen todo tipo de certificaciones para diferentes inmuebles y edificaciones.

Sin embargo, reconoció que el mercado y la imperiosa necesidad de disminuir el impacto ambiental de la industria de la construcción, ha permitido la diversificación de reconocimientos, certificaciones y estándares encaminadas a mejorar el entorno construido en el que habitamos.

Y que además califican a una construcción como amigable con el medio ambiente o edificación verde, con base en la disminución de impactos ambientales durante su planeación, diseño y construcción, y a través de su vida útil e interacción con los usuarios, generando espacios sustentables que promueven la salud y el bienestar de las personas y de la industria en general.

“Dependiendo del tipo de proyecto, desde la planeación y el diseño se puede escoger el tipo de certificación que guiará los estándares de edificación. Es importante resaltar que la certificación no es solo un premio que se puede obtener al final, sino idealmente debe ser una guía de construcción o incluso remodelación que permitirá que el proyecto sea verdaderamente sustentable”. Así, precisó que aunque existen certificaciones para proyectos ya existentes, lo mejor es que desde el inicio se piense en la mejor forma de disminuir el impacto al medio ambiente y escoger los estándares adecuados de acuerdo al tipo de proyecto.

Por su parte, Rubén Morón, representante del Instituto Mexicano del Edificio Inteligente (IMEI) aseveró que las certificaciones dan un grado de sustentabilidad a los inmuebles nuevos o ya en uso. Y además responden a un estándar para indicar si el edificio es sustentable o no. Coincidió en que hay certificaciones para calificar a los edificios nuevos y conforme van evolucionando, además de guías de referencia de distintos edificios: vivienda, hotel u oficinas.

“Hay la posibilidad de certificar edificios ya construidos, en operación, y espacios interiores. Se mide el desempeño real, cuánta energía se usa. Hay mediciones”, explicó. “En EU se certifica como proyecto nuevo, se hace como pronóstico de lo que se va a hacer cuando ya esté funcionando cuánta luz y agua utilizarán y se cuantifican otros materiales en proceso de construcción”.

¿Cuáles son las certificaciones inmobiliarias sustentables vigentes? Silva Villalba explicó que el Consejo de Construcción Verde de los Estados Unidos (U.S. Green Building Council o USGBC por sus siglas en inglés) fue uno de los pioneros en la creación, diseño y ejecución de un programa de evaluación basado en estándares sustentables de construcción: el sistema LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental, por sus siglas en inglés), que evalúa la implementación de las normas y estrategias sustentables de construcción más exigentes de la industria.

LEED es actualmente el sistema de certificación más reconocido a nivel mundial y cuenta con diversos niveles de reconocimiento dependiendo de la puntuación obtenida durante una evaluación rigurosa de categorías que abordan la sustentabilidad del proyecto; el USGBC puede otorgar una certificación LEED nivel Platino, Oro, Plata o Bronce, detalló.

LEED no solo certifica edificios, aunque es por lo que más se le conoce, sino aplica a todo tipo de proyectos: Diseño y Construcción de Edificios (LEED BD+C), Diseño y Construcción de Interiores (LEED ID+C), Operación y Mantenimiento de Edificios (LEED O+M), Desarrollo de Barrios (LEED ND) y Casas Unifamiliares y Multifamiliares (LEED for Homes).

Además, dentro de los sistemas existen 21 adaptaciones para proyectos de todo tipo: Nueva Construcción, Core and Shell, Retail, Hospitales, Escuelas, Centros de Datos, entre otros. Explicó que por ejemplo, LEED for Cities es un proyecto muy interesante para certificar no solo construcciones aisladas, sino comunidades y ciudades enteras (como en Washington, DC). Con este tipo de certificación se obtienen proyectos ejemplares para replicar en diversas ciudades del mundo.

La experta explicó que similares a LEED, existen las certificaciones Earth Check, BREAM, y Living Building Challenge, que buscan el cumplimiento de diversos requerimientos, entre ellos, el uso de la energía cero, el tratamiento de los residuos y el agua, y un mínimo de 12 meses de operación continua. Así, entre las certificaciones más recientes se encuentran Sustainable SITES, Parksmart, TRUE Zero Waste, WELL, entre otras. Mientras que la Certificación SITES (Sustainable Sites Initiative, por sus siglas en inglés), está basada en el entendimiento de que la tierra es un componente crucial del entorno construido y puede ser planificado, diseñado, construido y mantenido para evitar, mitigar e incluso revertir efectos negativos en el diseño de exteriores.

“Los paisajes sustentables crean comunidades ecológicamente resilientes, mejorando sus condiciones para resistir y recuperarse de las inundaciones, sequías, incendios forestales y otras catástrofes. Al implementar esta certificación se benefician el medio ambiente, los propietarios, las comunidades y las economías locales y regionales”.

La certificación WELL Building Standard, por su parte, es un sistema para la construcción y operación de edificios saludables, es decir, que en su estructura implementen estrategias específicas de bienestar para los usuarios y que mantengan en su operación estándares de calidad que impacten positivamente en la salud.

“Existen también certificaciones que no solo toman en cuenta al edificio o construcción en sí, sino también a los elementos aledaños y que pueden beneficiar a la sustentabilidad del proyecto, complementando sus beneficios, como los estacionamientos y la movilidad”, anotó. La certificación Parksmart es una de ellas, pues es el único sistema de certificación del mundo desarrollado para avanzar en la movilidad sustentable a través del diseño, construcción y la operación de la infraestructura de los estacionamientos.

Existe también la certificación TRUE Zero Waste, para la gestión adecuada de residuos, generando así una cadena completa de prácticas sustentables y amigables con el ambiente”. Silva Villalba refiere que también existen certificaciones que ligan directamente a la construcción con su aporte económico o financiero. Es el caso de EDGE (Excellent in Design for Greater Efficiencies, por sus siglas en inglés) creada por la Corporación Financiera Internacional (IFC) del Banco Mundial, que además de considerar ahorros en materiales y consumos de energía y agua, considera los beneficios adicionales financieros de un proyecto como su rentabilidad, el retorno de inversión en menor tiempo y el menor tiempo de venta en relación a construcciones tradicionales.

Hoy en día, existen mercados específicos y exigentes dentro de la industria de la construcción. Por ello, es importante estar informados acerca de ellas y escoger adecuadamente las que abordan categorías de impacto que nos importa mitigar para lograr no solo una certificación sino un cambio en el mundo, anotó.

Rubén Morón, director General de CIVITA y Miembro de la Mesa Directiva del Instituto Mexicano del Edificio Inteligente (IMEI), explicó en entrevista por separado que hay otro sistema de certificaciones para edificios en operación: BOMA 360 Y BOMA BEST. “Son diferentes, pero BOMA es un organismo que lleva muchos años trabajando con operadores y administradores de edificios. En México toma fuerza porque hay algunos edificios de muy alto desempeño que se están certificando y obtienen premios. “La certificación está en torno a mejores prácticas de operación y mantenimiento.

Uno de sus temas es la sustentabilidad,pero toma en cuenta diferentes aspectos. Tiene un enfoque más de acuerdo con EU y Canadá. Y en México con el IMEI (capítulo BOMA México)”, precisó.

¿Quién otorga las certificaciones y cuáles son los requisitos? En el caso de LEED, se cuentan con 5 sistemas de calificación y los proyectos deben de cumplir con una serie de Requerimientos Mínimos del Programa y Prerrequisitos, y alcanzar un puntaje mínimo a través de los Créditos que se especifican en la Guía de Referencia LEED de la versión vigente, dependiendo del tipo de proyecto.

Estos puntos están distribuidos en diferentes categorías que abordan la sustentabilidad en el diseño, construcción, y operación y mantenimiento de los edificios de manera integral. “Cumpliendo lo anterior, los proyectos pueden alcanzar uno de los cuatro niveles según los créditos conseguidos: platino, oro, nivel o plata. La certificación la emite Green Business Certification Inc. (GBCI), que es la entidad externa e independiente que administra las certificaciones de proyectos, acreditaciones profesionales y los certificados para los sistemas de clasificación LEED, EDGE, Parksmart, SITES, TRUE y WELL.

“En el caso de WELL, la Certificación está respaldada por el International Well Building Institute (IWBI) y se basa en 7 conceptos: aire, agua, nutrición, iluminación, bienestar físico, confort y mente. Existen tres niveles de certificación, plata, oro, platino”. Las certificaciones Parksmart y SITES se otorgan a través del GBCI (Green Business Certification Inc por sus siglas en inglés).

Para Parksmart, se considera un sistema de puntuación similar al de LEED, y se otorgan diferentes niveles, que pueden ser Bronce, Plata u Oro, dependiendo de la puntuación obtenida después de un proceso de evaluación independiente Existen también el nivel de certificación “Pionero” (Parksmart Pioneer) para estructuras existentes. La experta señaló que igualmente, la certificación SITES se basa en un sistema de puntos que va de 70 a 13 y la cantidad de puntos que gana un proyecto determina el nivel de certificación que recibe: Certificado (70-84 puntos), Plata (85-99), Oro (100- 134) y Platino (135 puntos o más).

El proceso de certificación permite que los proyectos comparen los criterios de desempeño y se realiza a través de SITES Online, que es una herramienta simplificada diseñada para registrar un proyecto, proporcionar hojas de trabajo para ayudar en la documentación del proyecto y realizar un seguimiento de los proyectos de principio a fin.

Para la certificación EDGE, existen tres formas de certificar: 1. Certificado EDGE Alcanzar el estándar mínimo del 20% en energía, agua y energía incorporada en los materiales. 2. EDGE Advanced Obtener un 40% o más de ahorro de energía para un mayor nivel de reconocimiento, con al menos un 20% de ahorro en agua y materiales. 3. Cero carbono Alcanzar la meta de carbono neutral con un 40% o más de ahorro de energía en el sitio, logrando el 100% a través de energías renovables o completando con compensaciones de carbono.

Rubén Morón señaló que la asesoría la pueden obtener en México a través de organismos especializados o bien de empresas consultoras. “Como asociación se le puede dar una guía, una introducción al tema para quien lo va a hacer por primera vez, pero hay empresas que están enfocadas a apoyar directamente a quien busca la certificación”.

REQUISITOS

Morón explicó que dependiendo del tipo de certificación, que se divide en varias categorías se consideran estos aspectos: 1) Sitio. Este capítulo evalúa diversos aspectos, en los proyectos nuevos el manejo del agua de lluvia. Y que reduzca volumen de escurrimiento pluvial. Diferente si es terreno con vegetación o casa 2) Consumo de agua. Se hace proyección conforme al número de ocupantes del edificio.

Se premia a los edificios cuando tienen sistema integral de manejo de agua, como tratamiento y reutilización. Para reducir el consumo de agua potable y residual que se manda al drenaje En edificios existentes ya se tiene que asegurar que haya instalados medidores que reporten consumo real de agua cada mes. 3) Además se asigna puntaje vs otros edificios de tipo similar. Para hacer comparativo equivalente 4) Otro requisito tiene que ver con calidad del aire, en edificios que apenas se van a construir dan parámetros para que tengan buena ventilación. ya en obra deben tener equipos de ventilación adecuados, aunado a un tema de ahorro de energía.

“Ya en un edificio en operación –que se hizo cuando había otras tecnologías y otras construcciones- se mide el CO2 con cuerpos orgánicos volátiles. Si cuenta con infraestructura brinda aire saludable, pasa el requisito de leed. Si no, se recomiendan adecuaciones en el sistema de ventilación del edificio.

“Las verificaciones existentes pueden estar bien, estas mediciones indican que se desempeña bien o otras que no y que requieren inversión alta para hacer adecuaciones con base al diagnóstico. Otros no ya con la Leed tienen la certificación”, explicó Morón del IMEI-Boma.

¿Qué edificios y empresas destacan con estas certificaciones en México? En México hay más de 1,075 proyectos comerciales registrados y certificados que participan en LEED, con un total de 31.5 millones de metros cuadrados en Área Bruta Rentable (ABR) y 750 inmuebles LEED. Alicia Silva destacó que los 5 edificios con más puntaje en México y que están certificados como LEED Platino son: Torre Virreyes, Corporativo BBVA, Reforma, Punta Reforma y Torre HSBC, todos en la ciudad de México.

“La torre HSBC fue la primera en su tipo en América Latina en obtener la certificación LEED Platino, y entre los más emblemáticos, se encuentra la Torre Mayor, también de la Ciudad de México, que fue certificada nivel oro en 2013 en categoría de edificios existentes en operación y mantenimiento por la calidad de su diseño, construcción y modelo de operaciones, convirtiéndolo en un edificio emblemático de la ciudad y ejemplo de edificación sustentable.

En este proyecto, Revitaliza Consultores participó como asesor para obtener la certificación más alta posible. “En México, existen 2 proyectos que cuentan con la certificación WELL y 20 registrados en búsqueda de la misma. El primer proyecto en México que obtuvo esta certificación es el edificio de las oficinas centrales de Bioconstrucción y Energía Alternativa, en Monterrey”.

Agregó que espacios importantes de la ciudad de México también han buscado la certificación SITES, como es el caso del Barrio Chino. “Una de las obras emblemática para la CDMX es la Recuperación, Mejora y Accesibilidad de la Zona Barrio Chino – Barrio de la Luz, en la que se intervinieron aproximadamente 24 mil metros cuadrados”, anotó.

Esta es la primer obra a nivel latinoamericano en espacio público que está buscando la certificación SITES INITIATIVE para el diseño, construcción y mantenimiento sostenible de la tierra, y que tiene como finalidad garantizar la accesibilidad universal y seguridad para el peatón. Revitaliza Consultores también formó parte de este interesante proyecto de transformación.

También hay marcas de consumo que se han sumado a la sustentabilidad en sus diversas sucursales, entre las que se encuentran McDonald’s Sucursal Parque Hundido. “El primer restaurante en obtener la certificación LEED Oro Versión 3 en México”, y las tiendas Nike Factory de San Luis Potosí y Plaza Aeropuerto de la Ciudad de México.

San Luis es la primera tienda de Nike Factory Store en Latinoamérica en alcanzar la certificación LEED Oro. Sephora Artz, en Querétaro, es también un ejemplo de certificación nivel Oro en tiendas. También existen ejemplos de edificios históricos que han obtenido la certificación, como lo es el Antiguo Palacio del Ayuntamiento, en la Ciudad de México.

“Patrimonio Cultural de la Humanidad por la UNESCO desde 1987 y parte de la crónica arquitectónica del país, en 2015 logró la certificación LEED EBOM Nivel Oro para la Operación y Mantenimiento para Edificios Existentes, convirtiéndose en el primer edificio histórico y de gobierno en México en alcanzar este aval de sustentabilidad por su alto compromiso con el ambiente y el bienestar de sus ocupantes. Arquitectura bioclimática, techos de doble altura y el óptimo aprovechamiento de la iluminación natural son algunas de las estrategias ejecutadas por la empresa Revitaliza Consultores en las diferentes categorías que establece la certificación LEED.

Morón citó a su vez otros ejemplos con certificación como la Torre Anfeli (ubicada en avenida Revolución en Ciudad de México). Es una obra multipremiada “Leed Gold” para diseño y construcción. “Se certificó BOMA 360 y fue reconocida con premio Toby Award BOMA”, apuntó.

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Mariel Zuñigahttps://grupoenconcreto.com/
Directora general de Grupo En Concreto con 25 años de experiencia en la industria de Vivienda, Construcción e Infraestructura, Real Estate y financiamiento. Conductora del único programa de radio especializado en estos temas que es el de más antigüedad en el País por 88.9 Noticias.

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